【樓奴】英國增加密度已解決住屋問題　英學者：香港樓價難跌

港人窮畢生精力為一個小小蝸居打拼，想住在過千呎的寬敞單位，是遙不可及的夢。跳出香港，井外的世界是否沒有磚頭的束縛？
移居英國的港人Kitty與Jeff的經驗，告訴大家「逃離」香港，在異地的居住環境的確較寬敞亦較易負擔。但專門研究房屋經濟的英國學者指出，倫敦與香港其實同樣面對房屋短缺問題，不少倫敦人要與陌生人共同分擔住屋成本，共居比例於20年內大幅飆升。不過，倫敦目前的土地供應問題不大，過去幾年透過不斷增加密度、發展棕地等方法增加房屋供應，直指香港難以走這條路，更形容香港是「房屋金融化」最好例子，對未來本港樓價是否能大幅下降，抱懷疑態度。

《香港01》記者早前訪問倫敦政治經濟學院房屋經濟榮譽教授（Emeritus Professor of Housing Economics）Chrinstine Whitehead，她指倫敦一直都面對實際房屋短缺（actual shortage of housing），政府根據人口結構推算，目前仍需要每年興建25萬個居住單位才能滿足需求，其他坊間推算更達到30萬。

獨居人口由50%下跌至25%

面對房屋短缺，樓價自然高企。Chrinstine Whitehead指，約20年前50%倫敦單位只有一人居住，無論是年輕人、成年人到老年人都有，但現時很多市民已無法負擔自住，不少是跟伴侶同住甚或與另外二、三個人共享單位，使倫敦只有一人居住的單位下降至少於25%，並主要以老年人為主。

正如《香港01》訪問了一對移民英國5年的港人夫婦Jeff與Kitty，他們在倫敦租用約1,200呎兩房單位，月租1,700英鎊，即使已誕下小孩子組織了家庭，仍要與一名留學生合租共住，對分租金，住屋開支仍佔港人夫婦收入約三分一。

倫敦不走大幅造地之路　不斷增加密度滿足住屋需求

Chrinstine Whitehead指，倫敦並沒有走大幅造地之路，而是透過不斷增加密度。她說，倫敦外圍地區密度很低，有很多獨立屋，部份正改建成大廈增加房屋供應。而倫敦政府近年亦「拆牆鬆綁」，簡化申請重建程序，加速了重建碼頭附近舊區、不再使用的舊工廠、舊樓等。然而一本通書不能讀到老，Chrinstine Whitehead也認為，香港跟倫敦情況不同，因為本港樓宇已建得很高、密度很高，也很難鼓勵市民移居到外圍城市，不能將倫敦的一套搬到香港應用。

此外，倫敦約有20%面積綠化帶，規定不能發展。但Chrinstine Whitehead指，英國社會近年有討論是否應修訂有關改規則，因為部份綠化地帶不是真的綠化，而是被荒廢土地，但坦言在政治上很難改變綠化帶政策。

環顧全球，Chrinstine Whitehead認為樓價節節攀升與「房屋金融化」  (financialization of housing)有關，無論是個人還是大機構都認為房屋是「好的投資選項」，加上宏觀經濟有量化寬鬆政策令利率下降，同步推高樓價。她續指，自2000年後在全球多個大城市包括倫敦，都經歷樓市起飛，相信是借貸市場發展產生巨大影響，令大眾更有能力買更多物業，從而推高樓價。

對香港樓價能否大幅下調抱懷疑態度

Chrinstine Whitehead形容，香港就是「房屋金融化」最好例子，因此對未來樓價是否能大幅下降抱懷疑態度，認為如果要壓抑樓價，就要從供應和需求兩邊著手，沒有第三條路。她說，以英國為例，在購買作非住屋用途的單位實施空置稅（tax on non-residence purchase），能減少資金湧入倫敦。

香港樓奴慘況實錄