【土地政策．博評】公私合營發展私人土地，政府需用紅蘿蔔加大棒

前日土地供應專責小組討論利用私人土地問題，政府提供的資料靠地產商年報及網上資料所得，估計各大發展商共擁有農地1000公頃，但其他私人擁有的農地卻不得而知欠缺交代。香港的總面積為1111平方公里，其中用作公私營房屋的土地為4111公頃，只為總面積的3.7%。若新界私人擁有的閒置農地能夠釋放發展，相信可以在中短期紓緩香港的土地荒。

一向以來，政府依據《收回土地條例》進行修訂契約或換地申請，收回新界大型私人農地進行發展。發展商亦會向「城規會」提出規劃申請，但多數礙於基礎設施容量不足或土地用途不協調，例如保育生態價值等原因，大部份申請以失敗告終，成功的機會須等待政府發展該周邊的基建道路設施，否則閒置的農地只有繼續荒廢，土地的價值亦得到提升。

特首林鄭月娥看準了大發展商屯積大量農地，提出「首置」「公私合營」的發展模式，盡量縮短行政程序以加快發展。政府亦舉出「公私合營」早已有之，由私人發展效率高過政府，如1970年代發展沙田第一城及交回70%土地興建基建及公屋；1978年的「私人參建居屋計劃」；1998年的「混合發展計劃」。當年的「公私合營」，土地為政府所有，但今非昔比，政府擁有即時可用的土地，不及各大地產商雄厚，因此叫價能力大減。政府擁有的無上權威是《收回土地條例》，但需基於公共建設才可有償收回土地。此外；就是政府可以通過興建周邊基建道路作為誘因，促成「公私合營」改劃建屋。

政府發展新界私人農地的傾向是「公私合營」，以興建相關建基道路設施作為誘因，不輕易運用《收回土地條例》是為保障私產權，亦聲稱閒置農地發展需經「城規會」及十足補地價。特區政府不少官員的思維是沿用殖民地時代的傳統，就是「大市場，小政府」，私人市場定勝過政府規劃。一些市民感覺提出發展新界農地「公私營合作」，是明益地產商，容易出現官商勾結。

筆者認為，利用私人土地的潛力，應不止於各大地產商，應全面收集各私人土地的閒置情況，掌握確實數據以善用土地。政府發展土地的手段，應該以紅蘿蔔加大棒，多管齊下。虧本生意是無人做，若不給地主一定的利益，「公私合營」就只得個「講」字，公私如何能公平分配利益，是需要有一個高透明度及公平亦受到公眾監察的機制。對屯積居奇者，應運用《收回土地條例》收回土地，全用於興建公營房屋；亦可將收回的土地以「私人參建居屋」的方式發展。政府亦應不排除對長期荒廢的農地，按地契到期不續約而收回土地，亦可徵收懲罰性稅收。

（本文純屬作者意見，不代表香港01立場。）