【施政報告2017．前瞻】打破置業安居迷思　回歸公屋主導政策

「我的房屋政策以置業為主導，讓市民安居，樂以香港為家。」這是行政長官林鄭月娥半年前的競選政綱，她將於下月的《施政報告》落實有關承諾。
然而，置業並不等於安居，安居亦未必要置業，新政府倘不能糾正已經走錯20年的私人市場主導方向、興建更多公屋單位滿足市民所需，港人對置業安居的價值觀勢必繼續被扭曲，令社會進一步走向「上車靠父幹」、「有樓有高潮」的極端。

香港回歸20年，樓市狂熱依然，私樓售價指數連續9個月創下歷史新高至336.8點，比20年前翻了3倍，惟上月開售的全．城匯仍然吸引逾2萬人爭購521伙。平行時空下，公屋輪候冊的申請宗數及平均輪候時間，亦屢破紀錄至27.78萬宗及4.7年。這一端，樓奴家庭平均要不吃不喝18.1年才能購置一個500平方呎的單位；那一端，有20萬人節衣縮食蝸居人均面積僅62.4平方呎的劏房。

為解夾心階層的上車之急，特首林鄭月娥正醞釀與發展商合作「港人首置上車盤」，並預告會特設轉售限制防止房屋淪為炒賣商品。林太有心讓市民安居固然是好事，但她始終未能摒棄以置業為主導的房策思維，或會令港人再度陷入「置業等於安居」的迷思、繼續為樓癡狂。

置業不等於安居      

港人對置業的執意，不少人會從中國傳統的安家觀念說起。根據明光社2015年《香港人置業行為與態度研究》，華人文化承傳安居樂業、成家立室及落地生根等價值觀，反映人們對「住屋」有安全感、安定感和歸屬感等渴求；加上中國人愛攀比、好面子的特性，「置業」地段、樓價高低乃至裝修設計華樸，都被建構成身份象徵或向上流動的表現。客觀數據亦告訴我們，台灣、中國大陸及新加坡等華人國家和地區，自置居所比率均達85%或以上，的確高於大部份歐美城市。

人們傾向相信，置了業就可安居、安居就會快樂。然而，根據聯合國《2015年世界快樂指數》，自置比率僅44%的瑞士，快樂指數卻是全球最高，相比之下自置比率為48.9%的香港，則排第72位。這結果值得反思，置業與安居之間究竟有多大關聯性？當置業變成負擔，又談何安居快樂？

香港連續7年蟬聯樓價最難負擔城市，據金融管理局貨幣統計，截至2017年6月，住戶的供款入息比率高達67%，是97金融風暴後最高位，遠超過去20年的平均水平45%；假設利率微調3%至正常水平時，負擔比率更會飆升至87%。可想而知，不少人在未有量入而出、僅乘量化寬鬆造成的低利率環境下貿然上車，每月為償還巨額貸款而疲於奔命，嚴重影響生活質素。另一方面，他們又要為利率的上調或樓市泡沫的爆煲擔驚受怕，稍有波動就叫苦連天，何來安全感、安定感和歸屬感？

誰施了置業安居的掩眼法？

傳統觀念固然影響香港人的置業心態，但這些觀念背後其實尚有其他無形之手暗中操盤，使「置業安居」變成投機炒賣的掩眼法，令港人益發迷信「磚頭保值」、「港樓長期只升不跌」的神話。《香港地產業百年》一書記載，在戰後初期，港人毫無置業觀念，他們以工人階層居多，多數居於寮屋或徙置區，其時樓宇買賣亦不普及，交易往往以一棟樓或一個地段為單位，叫價驚人，是少數權貴的「玩意」。

1947年，地產商吳多泰首創「分層出售」，接着還有1954年前全國政協副主席霍英東引入英美的「樓宇借貸」及「業權抵押」，既改變港人的置業需求，亦造就地產業、建造業及金融業的興旺。在經濟騰飛的70年代，港督麥理浩原本以公屋主導房策，但市民的物業購買力已大幅度躍升，深信只要樓價飆升，物業的賬面值就會暴漲數倍，可以晉身「上等人」級別。「置業」表面上是「安居」的代名詞，實際上卻是可以極速「致富」的商品及投資壓艙石。

後來末代港督彭定康索性改以置業主導房策，至1996年，自置比率已由1972年的28.7%（38萬戶），攀升至45.9%（86萬戶）；到回歸後，歷任特首均蕭規曹隨，延續英殖時期的置業主導政策，甚至矢志以推高置業比率為目的，同時亦無力抑制樓價飆升，炒樓就此成為本港投機文化的支撐點。

血汗錢去哪兒了？

由1996至2016的21年間，本港有近190萬宗私樓住宅單位買賣交易，合約總值多達7.25萬億元，是同期零售業銷售總額2.44萬億元的3倍。然而，這些置業的血汗錢從市民而來，最終卻不是流向市民而去，樓奴們在樓市裏掙扎，無殼蝸牛們則在絕望中浮沉。

從狹義資金層面論，地產市場恍如黑洞，長期吸吮大部份香港市民的資金流，對其他行業的發展造成一定的擠壓效應，致令香港經濟無法轉型。以2017年6月為例，有關住宅買賣、建造業及物業發展的銀行按揭貸款額，佔貸款總額的42%，突破2.6萬億元，而有關比例更與20年前樓市狂潮相若。

地產商無疑從中分了最大的一杯羹，而主張以置業主導房策的香港政府，亦變相成為縱容地產商肆意斂財的「幫兇」。以過去5個財政年度數據計算，政府平均每年獲取約1,400億元的地價、物業稅、印花稅及差餉收入，佔全年總收入的1/3。

住宅買賣的活躍交投和引申的巨額借貸，雖然為相關地產及金融行業帶來可觀利潤，但亦導致經濟有泡沫化的虛高傾向，反而窒礙了經濟的平穩運行。聯合國人權委員會今年3月曾發表住屋問題報告，明確指出全球地產市場比經濟總值多出逾倍，導致住屋失去社會功能，促請各地政府制定有效政策打擊投機。不過，港府對此往往只以「加辣」措施作為最低程度的抑制手段，目的以確保金融及銀行體系免受系統性風險打擊為主，並未有從根本問題上審視置業主導房策所延伸的連串問題。

安居不一定要置業

回歸香港房屋問題的核心，住屋是甚麼？何謂安居？政府又應該擔任甚麼角色？根據聯合國《經濟、社會及文化權利》公約，住屋是人們的基本權利，每個人都應該享有「安全、和平、有尊嚴地居住某處的權利」，以安居建立各種社區聯繫。至於政府的根本功能，就是保障人民的生存和生活，除了基本的空氣、食水、溫飽以外，亦應為大家提供適切的居所。

然而，港府多年來似乎忘記了安居就是為市民提供適切居所的基本概念，更把「安居」與「置業」及「致富」等混為一談，以置業主導房屋政策，限制公營房屋建屋量，致力推高自置居所比率，反而令市民淪為「蝸居」的樓奴。正如《香港01》多次指出，要解決本港房屋問題，先要糾正已經走錯20年的置業主導政策，打破對推高「自置居所比率」的執念，並讓房策回歸基本步，即以公營房屋作主導，由政府為大部份港人提供安居之所。

上文提及前港督麥理浩曾經以公營房屋主導房策，當時他推出「十年建屋計劃」，為150萬名基層市民提供設備齊全、居住環境合理、價格相宜的安居之所，穩定民心、安定社會，為香港的經濟騰飛奠定的堅實的基石。試想想，若大部份港人都有租金合理的安身之所，大家就毋須節衣縮食償還供款、終日為樓價深跌擔驚受怕。更重要的，是可以善用本來用作買樓的資金用以創業、進修、消費，從各方面提高邊際效益，促進社會現金流的流轉效率，屆時港人的快樂指數會否高些？能否為經濟市場注入更多活力和動力？

要以出租公營房屋主導房屋政策，就必須羅致更多土地、從庫房中撥出更多資金，以增建大量公屋。有人會問，地從何來？政府經常把「土地供應不足」掛在嘴邊，但其實這一直都是捆綁香港發展的偽命題，因為香港缺乏的從來不是土地，只是香港政府一貫以來為遷就不同利益持份者，而把不少可堪發展的土地統統備檔在行政官員的抽屜裏，這裏包括對普羅大眾影響較低而土地使用率亦不高的700公頃俱樂部用地、被荒廢了的1200公頃棕地、近年輿論交鋒甚為猛烈的1200公頃丁地及發展商在新界囤積的1000公頃農地。

為釋放更多土地興建公營房屋，令市民擺脫置業安居之苦，不再任由地產商予取予攜，政府必須於10月11日宣佈的施政報告中，提出一份讓大部分港人滿意的答案。

上文刊載於第77期《香港01》周報（2017年9月11日）《打破置業安居迷思　回歸公屋主導政策》。

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