【01偵查】影片:記者直擊違規丁屋劏房

撰文:香港01記者
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《香港01》較早前揭發多名鄉議局高層參與套丁後,進一步偵查發現,有發展商不止涉套丁,更涉嫌違反地契條款,於港鐵沙田車公廟站對面的李屋村,10幢丁屋內,每一分層劃分4至5間百多呎的劏房出租,每年每幢穩賺租金72萬元。

記者翻查土地註冊文件,發現丁屋的土地原業主,是沙田頭及李屋村前代表李文敬,他將土地賣給原居民後,又以獲授權人身分替對方簽署丁屋的建屋牌照文件,懷疑涉及套丁。

記者前後兩次到李文敬住所要求回應,惜找不到李文敬本人,記者最終以電話聯絡到李文敬,他拒絕作任何解釋與回應,「我不會答你任何事情」。

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來稿|用數據解說對「『簡樸房』規管制度」的擔憂

撰文:01論壇
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來稿作者:賴建國

房屋局局長何永賢近日於其社交媒體回應非政府機構及關注劏房團體的關注,她主要提出兩點回應:未來公屋供應加上過渡性房屋及簡約公屋對劏房住戶的住屋訴求是足夠的,及設立「起設租金」對劏房住戶的影響帶來的問題會更大。因篇幅所限,本文將先分析《「簡樸房」規管制度諮詢文件》(下簡稱「諮詢文件」)的研究基礎,再嘗試以數據探討值得擔憂的出租公屋、過渡性房屋及簡約公屋供應的供應數量。

局長表示未來五年(2025至30年度)將有15.9萬個公屋單位供應,加上2.1萬個過渡性房屋及3萬個簡約公屋,即有約20萬個公屋/過渡性房屋/簡約公屋供基層市民「選擇」。香港房屋委員會表示截至2024年9月底,約有12.2萬個一般出租公屋申請,9.1萬個配額及計分制下的非長者一人申請,一般申請者的平均輪候時間維持在5.5年。從數字上看,好像有足夠或接近足夠的單位應付劏房租戶的申請。然而,如仔細看了2025至30年度香港房屋委員會及香港房屋協會的預測建屋量,或許會有其他看法。

首先,是次諮詢文件對劏房住戶研究的取樣範圍、方法、研究步驟等較2021年的《「劏房」租務管制研究工作小組報告》(下簡稱「租管報告」)的研究模糊。諮詢文件沒有表示是否有就未來不受規管的非法建築物、工商大廈、新界豁免管制屋宇及寮屋中取樣,租管報告表明樣本包括了板間房、閣樓空間、太空倉、床位、天台屋及工商大廈進行調查,雖然最後沒有使用該303個全部完成及部分完成的工商大廈樣本於報告的分析中,但最少工作小組也對工商大廈的情況有所了解,但是次諮詢文件有否訪問未來將不納入規管的住屋類型則未有提及。另外,是次諮詢文件表示報告是根據約2,400個樣本作分析,不及上次租管報告的6,304個數量。故此,筆者就對諮詢文件其後就「『簡樸房』規管制度」的延伸影響是否如此局長所言只有三成現有劏房單位不符合「簡樸房」標準有所擔心,現實上數量是否會更多?

根據租管報告及諮詢文件也同樣表示,劏房租戶多為基層居民,他們多依靠市區的基層工作為生。租管報告表示高達42.9%劏房住戶是從事個人服務行業,而諮詢文件則顯示劏房住戶有58.3%為就業人士,當中32.6%為非技術工人,32.6%為服務及銷售人員。故此,他們大多依靠市區或擴展市區的基層服務工作機會為生,此亦是為何新界的過渡性房屋申請反應一般的原因之一。

然而,未來5年在市區及擴展市區確定是出租公屋只有12,800個單位(將同是「擴展市區」的東涌分列出來),有15,900個是出租公屋或綠置居,就算將該批單位全部改為出租公屋也只是28,700個出租單位(表一)。其餘的也是綠置居及居屋等,對象定不是劏房住戶。政府或會說,那些購買綠置居或綠表居屋的住戶將會交回出租公屋單位,故那些單位終會換成出租公屋單位數,但有報導指剛過去一期「居屋2024」綠表及白表的申請人分別也有29.8%及37.4%下跌,最後在現時經濟環境不穩的情況下,有多少出租公屋住戶會放棄租住改為成為業主實在成疑。更何況該批出租公屋單位最後是否落實仍是值得擔心?

至於過渡性房屋方面,雖然總數有20,762個單位,但現時均以短租地形式處理,以2年至6年營運期為限。假設政府用地較具彈性,或可延長使用時期作考慮下,同樣位於市區及擴展市區內政府用地的單位共有6,013個單位(表二)。然而,將營運時間放入考慮時,扣除沒有表明可營運時間的過渡性房屋(1,249個 )作計算,餘下的總數有19,513個。以未來「『簡樸房』」規管制度」預計會在2027年第四季或2029年第二季執法作計算(表三),同樣以市區及擴展市區內政府用地的單位作考慮時,2028年只淨餘3,888個,到了2030年或之後更沒有單位在政府及私人政府用地內,屆時可能就只能依靠私人用地及簡約公屋了。

簡約公屋方面,在30,010個單位中大部份為政府用地(表四)。位於政府用地的市區及擴展市區單位共有16,080個,看來好像不錯。然而,如加上可以使用年期(表五)就會看到,有13,000個市區單位將於2028年使用夠5年,除非可以延期,否則在2029年至2031年仍會營運將只有2,882個單位位於市區及擴展市區。到了2029年再有2,860個單位到期,那只餘220個市區單位營運至2031年。值得留意的是市區單位主要在啟德的10,700個單位,而該用地應該在2028年到期恢復其商業用地的規劃。故如該用地不能再作簡約公屋,則就算其他市區及擴展市區用地繼續使用,也只會餘5,380個簡約公屋單位而已。

綜合上述的數字,劏房住戶普遍期望居於市區及擴展市區,因他們需要以地區上的就業機會,也省卻昂貴的交通費用及漫長的交通時間。諮詢文件對劏房住戶的研究是否反映現況是首先值得擔心。第二,未來5年在市區及擴展市區的出租公屋單位只有12,800個至28,700個,而在政府用地的過渡性房屋到了2028年「『簡樸房』」規管制度」執法時只有3,888個單位,2029年後已所餘無將,而簡約公屋雖然在2028年仍有16,080個單位,但當中有10,700個單位是位於啟德內,而也會在2028年完成5年的短租用地期,那就只餘5,380個。故此,或許局長對未來公營基層住屋的供應太樂觀了,此亦反映了更需要設立起始租金及延長「現金津貼試行計劃」,以保障基層租戶能應付在「『簡樸房』」規管制度」後引來的租金加幅。當然,同時確定出租公屋供應量及地區,再加上延長在市區內的過渡性房屋及簡約公屋的營運時間也能為劏房住戶舒緩點點住屋壓力。

作者賴建國是聖方濟各大學湯羅鳳賢社會科學院高級講師。文章僅屬作者意見,不代表香港01立場。

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