發展商搞大窗口「發水」賺錢　區議員：管理公司嫌貴唔抹

菲律賓領事館要求在港菲傭今後毋須清潔外窗，即使後來改為在有人陪同及地面以上一定要有窗花的情況下菲傭可抹窗，仍引來不少僱主反問「誰來抹窗？」
香港住宅窗口設計愈來愈大，甚至整幅牆為玻璃幕牆，抹外窗墮樓的意外不時發生。建築師及測量師認為這種窗難以由住戶伸出窗外抹，但這種大窗能讓發展商售樓時更有利可圖。建築師指，巨型外窗及玻璃幕牆應由吊船清潔，然而不少樓宇的物業管理公司都沒有提供這類服務，或只一年清潔一次。（抹窗難二之二）

資深建築師馮永基解釋，玻璃幕牆設計首先在外國興起，1950年代開始在香港出現，近年亦愈來愈多建築使用這設計。使用玻璃幕牆除了能令住宅更美觀，亦能減少鋪石屎的工人的需求。此外，玻璃如有適當隔熱，更多自然光透入時，亦比較環保。

早期大型私人屋苑如太古城、美孚新邨的窗戶都比現在的細。除了窗口愈建愈大、去窗花，巨型窗台、以落地玻璃式玻璃幕牆取代石屎牆的做法近年亦甚為常見。

他指，玻璃幕牆規定起碼十六分之一的部分能打開，確保空氣流通及緊急狀況可用。不少樓宇窗戶、窗台設計分成左、中、右三部分。左右兩邊為能打開的活動窗，中間最大一幅為固定玻璃，不能打開。故此，為清潔該固定窗便有一定難度。此外，窗戶設計款式愈來愈多，有不少住宅呈流線型設計，將部分空間如主人房設計成半圓形。弧型設計使抹窗工作更添困難。這種不便室內清潔的窗台及玻璃幕牆成為潮流，背後原因之一，原來是因為有利可圖。

玻璃幕牆獲豁免建築面積計算　 增加空間感

屋宇署、地政總署和規劃署在2001及2002年發出《聯合作業備考》第1號及第2號，推動興建環保和創新樓宇。測量師學會前會長何鉅業說，為鼓勵加快樓宇建造時間及簡化現場工序及減少廢物，政府就寬免預製牆作為樓面面積的計算，玻璃幕牆便是其中一種預製件。他指，石屎牆一般最厚（除了結構牆）150毫米，但因為玻璃幕牆需要骨架承載風力，需要一定厚度，2006年後便容許最厚300毫米的玻璃幕牆，直至2013年才改為200毫米。另外，擁巨幅玻璃的窗台同樣獲豁免建築面積。

何鉅業指，獲寬免樓面面積對發展商來說是「賺了」，因發展商可不用付額外金錢就多了建築面積（Gross Floor Area）可建，卻可被計入實用面積（Saleable Area）售賣，這對業主來說卻沒賺，因為買樓是看整個「package」。何鉅業說：「如果本身法定建築面積是一萬呎，但建玻璃幕牆可多建數百呎甚至千呎。」（2013年後，窗台不能入實用面積，玻璃幕牆仍然可以。）

以豁免建築面積來賺取更多實用面積，有人稱之為「發水」樓。2013年，長實的長沙灣一號．西九龍就被傳媒發現其建築面積因預製牆壁、露台、工作平台等獲豁免建築面積，最後總實用面積比土地契約的可建住宅樓面高出2%。

除了以上誘因，何鉅業指，愈來愈多巨型窗、窗台及玻璃幕牆設計，是香港特色。因為香港住宅面積較細，窗大便令視覺上開揚一點，減少壓逼感，樓宇外型亦較現代化；而如樓宇本面向優美景觀，亦自然希望窗戶愈大愈好。

他指，屋宇署近期已要求發展商要設有吊船或吊臂裝置設備才能獲豁免建築面積。不過，由於以前沒有規定，不少個別設計玻璃窗太大塊，為了美觀忽略了使用、保養的考慮，難以清潔，同時亦製造家居危險。

何鉅業指，這種設計下，管理公司應以吊船清潔。坊間多數大型住宅項目應有設立吊船，細型亦應設吊臂清潔。

物業管理公司多不負責清潔外窗　 吊船清潔昂貴

一些巨型玻璃可高兩米，闊達三、四米，不能打開，如要從室內清潔，便要半個身探出去。從清潔的角度看，實是超出了人類的尺度（human scale）。在香港，玻璃幕牆設計的商業大廈都由吊船清潔。

那麼，住宅物業管理公司有沒有幫住戶清潔外窗？記者向香港幾間大型物業管理公司查過，包括管理近十萬戶住宅單位的港鐵。港鐵回應指「窗戶的維修清潔一般由單位業主負責，並不屬於公司的工作範圍」，但會一年清潔一至兩次「少數住宅屋苑外牆的玻璃幕牆」。在香港及內地管理十多萬單位的新昌管理服務有限公司則指，窗戶的清潔責任屬於該單位的業主，管理公司只清潔公共位置的窗戶。

而長江實業旗下的高衞物業管理有限公司、信和物業管理有限公司、附屬新鴻基的啟勝管理服務有限公司和康業服務有限公司，在截稿前未有回覆。

當中啟業管理的雅典居及信和管理的帝柏海灣都有弧型設計的巨型窗口，相對難在室內清潔外窗；信和管理萬景峰有巨型窗台；而高衛管理的渣甸山名門有玻璃幕牆，但以上幾個住宅的管理處皆指他們不設清潔外窗服務。在萬景峰服務了6年的菲傭Rowena說，六年來管理公司都沒有清潔過住宅外窗。

吊船費用昂貴而疏於清潔？建築師：屬大廈責任

曾與「將軍澳港鐵屋苑大聯盟」一同請願，指港鐵物業管理費過高的西貢區區議員方國珊指，據她所知，因為費用昂貴，港鐵大部分物業都沒以吊船清潔外窗。

何鉅業指，早年有些發展商覺得吊船建築成本、保養及運作費用高昂，以及要犧牲部分天台空間而沒安裝吊船，但近年隨着行業及市場期望提高，多了樓盤安裝吊船。

資深建築師馮永基認為以吊船清潔幕牆是大廈責任。對於有人費用昂貴而不常以吊船清潔，就像以往九龍城寨很多升降機興建了但因電貴貴而不開一樣，只裝來應付要求。他指，社會既對生活質素有要求上升，就應接受成本上升的代價。

何鉅業指，近期屋宇署已更改玻璃幕牆可獲豁免建築面積的要求。如要建玻璃幕牆，須確保大廈設有吊船或吊臂才能獲豁免建築面積。他建議將來窗戶設計減少過大塊的玻璃設計，減少清潔困難及家居風險。

現時香港有三十多萬勞動人口，香港亞洲家務工會聯會組織幹事鄧建華指，香港現行的《職業安全及健康條例》豁免了家務工僱主履行條例的責任，忽視了家居作為工作場所的職業安全，令僱主缺安全意識。

當然，不是每個住宅的窗也這樣難抹，亦已安裝窗花，亦有些住戶會買機械抹窗機清潔。這兩者當然比較安全，但若是巨型玻璃窗台、玻璃幕牆，其設計之時已令室內清潔造成不便，無論是誰探出半個身去清潔，都會有危險。抹窗不只是外傭的事，而是大眾都應對提高家居工作安全意識。

Rowena說，外傭爭取不抹外窗，並不代表叫僱主自己抹：「要抹這些窗太危險了，這不只關我們（外傭）的事，意外也可能發生在其他人身上，有時可能是屋主的婆婆、中年女人……同樣也會有墮樓危險。生命好寶貴。」Rowena覺得，或許我們全都不應在家中冒險去抹外那些巨型外窗。

（勞工處在星期六宣佈已與多國的駐港總領事達成共識，外傭可在安全的情況下清潔外窗，包括地面以上的窗戶一定要有窗花和上鎖，清潔時需要一名成人在場照應。）