劏房戶成「隱形租客」　欠地址、維修責任　民間團體倡推標準租約

業主跟陳志華並排坐在50呎的房間裡，對方在手掌般大小的單行紙寫上五行字，「收條：今收到陳志華租房拥金$2800，房子租期為兩年，從2017年9月30日至2019年10月1日，特立此為據。」連地址、雙方身份證號碼及聯絡電話等基本資料亦欠奉，就成了陳志華接下來兩年的租約。
這份租約看似兒嬉卻受法律承認，只是當業主跟租客對簿公堂時，有機會處處受到質疑。租約理應是保障租客及業主權益的基本防線，為何法律上又會承認這毗漏處處的契約呢？
攝影：高仲明

五行字的「保障」

約60歲的陳志華（化名）從褲袋中拿出一疊紙張，他攤開夾在中間的單行紙，儘管這張僅有五行字的租約內容上充滿瑕疵，但在法律上，這是一份有效的租約。大律師陸偉雄說：「這種形式是合法的，因為現時租約沒有一個既定的格式，只是雙方有爭議的時候，這些瑕疵則不能保障自己。」

陸偉雄解釋，租約為契約的一種，可以書面、口頭及行為的形式確立。由於行為及口頭契約有機會出現錯誤理解或失實的情況，書面租約則較能保障雙方的利益。陳志華雖然手執有效的書面租約，但缺乏地址、雙方身份證號碼以及打釐印，當出現欠租、收樓等爭議而對薄公堂時，他的租約則猶如廢紙，難以成為有效的證明。「沒有地址是重大的瑕疵，因為難以證明租客居於上址，這的確是一份租約，但效力則成疑。」陸偉雄說。

業主話一定唔可以同人講我住邊，一定唔講得。

工廈劏房的隱形人口

陳志華並非沒有質疑過租約的成效，但他去年居住的工廈劏房因業主遭屋宇署檢控而清拆，急於尋家的情況下只求有瓦遮頭，根本無意理會租約條文。當他得悉有機會被迫遷時，就跟同在清潔公司工作的上司提起當下的處境，對方則建議陳志華租住他持有的工廈單位，月租為2800元、包水電。同區其他劏房或天台屋的租金約2500 至3500元，陳志華覺得與上司較熟稔，遂接受他的提議，惟條件是不能跟任何人提起自己的住處，連帶租約也抹去了地址。「業主話一定唔可以同人講我住邊，一定唔講得，我唔想搞咁多事就冇提。」租約缺乏住址也覺得合理嗎？「佢唔想人知道所以冇寫，咁都冇辦法。」陳志華說道。

自此，陳志華成了工廈劏房的「隱形租客」。礙於身份不能曝光，連同對按金、維修責任、退租期等話語權也一併消失。每月5號前，陳志華會到業主房門繳交租金，但對方不曾提供任何租單及收據，恍如沒有留下任何痕跡。縱然陳志華的單行紙於法律上仍被視為租約，但根據《業主與租客（綜合）條例》，任何人士收取租金後不發租單，即屬違法。陳志華聽罷後笑著別過頭去，說：「唔想搞咩事，我又唔識，現在知道原來有條例，還有一份租約可以簽。」

睇咩啊睇，份份都係咁，快啲簽啦。

維修責任含糊不清　冷氣機壞了要租客自費？

陳志華與業主的關係是建基於信任，而並非契約；幸而自陳志華搬進劏房一年來，雙方尚未有發生任何紛爭，但同是居於劏房的陳女士則沒有那麼幸運。

40多歲的陳女士於兩年前透過地產中介租住150呎的唐樓劏房，簽訂了一年死約。她憶起，地產中介簽約時的態度至今仍教她十分難受。「當時經紀大聲講『睇咩啊睇，份份都係咁，快啲簽啦。』話就話睇，但其實邊睇得明，佢話點就係點，都唔覺可以保障到甚麼。」

租約於陳女士只是數十行難以理解的文字，當中沒有任何意義——即便手執十多條細則的租約，內容也是含糊不清。陳女士當時居住一年多後， 房間的冷氣壞掉整整一個月，業主卻不願維修，將維修的責任推卸給陳女士。「搬進來的時候，冷氣已經很殘舊了，買個冷氣要千多元，我叫業主換他就不理，我怎買呢？日後搬也抬走嗎？」陳女士最後擔心兒子難以抵受悶焗的環境而搬走。香港聖公會麥理浩夫人中心團體及社區工作部組織幹事洪一蘭說，坊間有些租約所提及的維修責任含糊不清，有些甚至沒有涵蓋維修責任，大部分的租客根本沒有為意。「直至單位出現問題 ，很多業主會拖或者不理，由租客自己負責，但單位的公用部份及結構的問題理應由業主負責，租客很多時都不知情。」

洪一蘭稱，除了維修責任，劏房街坊最常遇見的租務問題還有水電費用、退租通知期以及續租問題。陳女士於劏房居住滿一年後，打算跟業主商量續約問題，但對方一直拖延沒有簽約，陳女士只好繼續交租，但整年下來均沒有契約保障——她由正式租客驟然變成如陳志華一般的「隱形租戶」。「搵唔到業主，但每次交租之後，佢就放張租單入信箱。」她說。

洪一蘭解釋，業主於續約時逃避簽署租約，但默許租客繼續居住，這個情況十分普遍。「沒簽任何租約，業主就能隨時收回單位，甚至突然下個月加好貴租，因為缺少了租約，街坊根本沒價講。」

兩屆政府不支持租務管制

一紙租約理應能釐清租客及業主的責任及權益，雙方均能獲得保障；但在租約及租務缺乏規範的情況下，鐘擺往往傾向業主一方。現時本港有《業主與租客（綜合）條例》保障業主及租客的權益，但政府於1998年及2004年分別取消租金管制及撤銷租住權保障後，租約內容則以互訂協議來訂下租賃條文。

「租住權管制」是指有關私人物業租約中，只要租客願意繳交市值租金，即使租約期滿，業主通常不得收回有關物業。《2003年政府發表放寬租住權管制諮詢文件》

影子長策會的《住屋不是地產—民間長遠房屋策略報告》 提到，政府先後取消租金管制及撤銷租住權的主因是不再干預私人市場（見下表），而當時綜援計劃足以幫助基層市民。然而， 全港關注劏房平台總幹事黃嘉浚說：「如今的社會環境，跟當年取消租金管制及租住權的情況是一個大逆轉（見圖二），現在租金升幅大，公屋供應不足，政府理應重新審視租務管制。」

縱觀現時的公屋供應、租金及樓宇供應與2002年的情況迥異，但現任特首林鄭月娥及上屆特首梁振英分別表明不支持租務管制。林鄭月娥於今年三月的立法會答問會上表示：「恐怕連可以出租的單位都會減少，所以在整體香港樓房不足情怳下，保持有樓宇單位出租，是政府考慮的因素。」

香港聖公會麥理浩夫人中心團體及社區工作部主管吳堃廉稱：「早些年民間團體均希望政府能恢復實施租金管制及租住權保障，但兩屆政府的態度均十分強硬。既然現在較難改變租務管制，不如從租約入手。」

由陳志華的「單行紙租約」到陳女士含糊不清的租約細則，吳堃廉說坊間的租約五花八門，業主甚至能夠隨意增加或刪減內容，而租客往往只能逆來順受。「曾經試過有十幾戶街坊，業主於續約時不願意簽新租約但照收租，突然要租戶在6日內搬走，這就是業主逃避簽新租約時最常出現的情況。」

民間訂「標準租約」望平衡雙方權益

去年，吳堃廉與十多個街坊共同製作一份「標準租約」，詳細列明續約的加租幅度上限、維修責任、水電費用及退租通知期，希望能彌補現時租約參差不齊的情況。「主要想平衡業主同租客的權利，這份都不是一面倒幫租客，而是釐清大家的責任。」

縱然現時區內僅有兩間地產中介願意試用「標準租約」，但房協於上月推出的「未補價資助出售房屋—出租計劃」中，當中提供的租約條文則採納部份「標準租約」的內容，如通知期、維修責任等，這教吳堃廉十分鼓舞。「數星期前我們跟房協開會，他們表明租約會參考『標準租約』。政府一直以來沒有規範租約，如今有半公營機構願意踏出第一步，可算是開了一個先例。」吳堃廉舉例說，普遍租約需要打釐印，但有業主卻不會主動提出，除了節省釐印費外，主要為了逃避稅項；如今房協則要求業主打釐印，可起牽頭的作用。

民間團體跟街坊擬訂的「標準租約」獲政府承認，吳堃廉希望下一步能推動政府提供租約供業主或地產中介使用，改善現存參差不齊的情況。然而，租約屬於自由市場下的產物，若不獲私人市場接納，似乎得物無所用。

羅金蘭於葵涌區從事地產經紀約20年，她於一個多月前接受洪一蘭的邀請將「標準租約」放在地產舖，至今仍沒有業主願意使用。羅金蘭沒有直接回應「標準租約」能否起實際作用，但她道出了普遍業主的思維。「業主的想法是『愈簡單愈好』，有齊租期、正確地址、租金就可以了。如果業主想要再詳細的租約細則，我會建議他到律師樓再處理。」羅金蘭所用的租約由印刷廠提供，她聽說印刷廠負責人會每半年都會重新檢視租約細則，避免業主與租客引起爭拗。然而，坊間的租約條文似乎傾向保障業主，租客在不對等的地位下難以發聲。羅金蘭則這樣回應：「業主都緊張責任誰屬的問題，他們都不想麻煩，而租客覺得條文不合理，都可以要求刪去。」

「標準租約」還未能於私人市場廣泛使用，但恢復租務管制的路途更舉步為艱，民間團體唯有旁敲則擊，以規範租約提升租客的話語權。「除了我們，港大也有提供租約供公眾下載使用，但說到底也要政府牽頭去做；今次房協有很好的試範，但我們希望政府能行多步。」吳堃廉說。