【第三種房屋】一切從佔屋開始︰以荷蘭作為模範案例

香港的地產商都在盤算如何起樓「賺盡」，遠在荷蘭的4百間社會企業則花心思，提供廉價房屋，營造更宜居的社區。住屋，在荷蘭不是炒作，而是權利，一切由佔屋運動開始。

社會房屋：居住作為一種權利

荷蘭人相信居住並非謀取暴利的商品。荷蘭早於1902年已落實《住房法》，規定政府有責任使低收入人士獲得居住條件較好、租金低廉的社會出租房屋，並承認社會房屋機構的合法地位。在荷蘭的住屋政策下，租客難被趕走，且能享有免費法律支援。

佔屋合法　私有產權不是「大哂」的國度

關注基層住屋聯席於2010年中成立，由多區不同民間團體和街坊組織組成，致力捍衛基層市民的住屋權利。當中去過荷蘭考察當地社會房屋的成員陳凱姿說，當地法治制度維護居住權利，且有一個佔屋(squatting)運動歷史。「佔屋在荷蘭曾經合法。他們覺得空置房屋太浪費，佔屋時相當斯文，他們會在疑似空置單位的門頂擺放紙張，若過了一年紙張也沒有動，他們就知道裡面沒人，會闖進屋內，然後報警。假若上法庭了，法官會聽聽業主空置單位的原因，也評估佔屋者的需要，可能會判單位給佔屋者住，要他們交租，甚至不用交租，所以當地業主如果有空置房屋會有壓力。這是一個文化的洗禮，一般人都會覺得房屋不應該空置。 所以當地人真的覺得居住是一個權利，並不是窮人就沒有權利住，亦不純粹覺得私有產權就大哂。」

不過，佔屋漸被認為是反政府及貧窮移民的溫床，在一片爭議聲之中，荷蘭於2010年立法禁止佔屋。

​完善的社會房屋

沒有佔屋，卻有良好的社會房屋。荷蘭是歐洲內社會房屋比例最高的國家，四成家庭住在租金受管制的社會房屋。不少國家的資助房屋位處偏遠地方，難逃城市衰落，最終淪為貧民窟，這現象在荷蘭卻較少見。房屋政策與社區發展息息相關，究竟荷蘭如何用房屋，讓不同階層的居民共融？

首先，甚麼是社會房屋呢？跟香港的公屋不同，荷蘭的社會房屋由近四百個的非牟利私營房屋機構(Housing association)推動和經營，由政府監督樓宇的品質，並管制租金。房屋機構獲政府經濟支援，如建房補貼、低息貸款、貸款擔保，以低於市價兩﹑三成的價錢出租。

房屋規劃──社區營造的先決條件

荷蘭社會房屋像很多發達都市一樣，曾有過不少失敗例子，例如Bijlmer ，當年吸引了黑人社群入住後，政府又安排移民住在當地，在基建缺乏的情況下，居民難以就業及謀生，結果Bijlmer成了貧民窟，有能力的居民都搬走，剩下的一半居民都靠救濟金或非正規經濟維生。

社區營造對社會房屋相當重要，社區需要有不同階層的居民互動，提供足夠的教育、商業活動及就業機會，自給自足，保持生命力，防止形成貧民窟。

陳凱姿續說，荷蘭的社會房屋，從多方面配合營造宜居的社區。

建築設計阻止分隔(segregation)：當地的私人房屋少像香港般有圍牆封鎖，社會房屋與私人房屋位置相近，阿姆斯特丹政府規定，新建房屋需有三成是社會房屋。住客可共用空間及設施，讓不同族群和階層的市民有機會共處溝通。歐洲經濟危機前，中等入息的公民也能入住社會房屋，因此當地並沒標籤社會房屋為窮人的住所。社會房屋的社區附有街舖及小販，提供就業機會及幫助社區經濟，讓街道保持人氣及活力，減低社區罪案。社會房屋與私人房屋外形﹑設施與品質無異，不會造成標籤。香港在九七前房委會也有類似嘗試，興建接近私人豪宅的居屋，但被指拖低附近私樓樓價。房屋因應不同群體有不同外貌，店鋪亦配合不同社群的需要，並非單一化。當地有共識制，舊區重建時，鼓勵居民參與，一同決定未來規劃。

荷蘭也嘗試用不同的方式營造社區。當地的房屋機構會和社區管委會一起合作，防止社區犯罪、保持公共衛生、舉辦聯誼派對、落實及保養休閒設施及等等。

在租管制度下，不少荷蘭人一生就住在同一個地方，相比之下，香港人習慣漂泊，時常搬遷，加上工時長﹑街道窄而缺乏公共空間，「社區」對他們而言，有時只是睡覺的地方。

陳凱姿認為，荷蘭人的共識制，習慣不同持份者共同討論，例如重建時，居民的意見備受注重，但香港則是政府主導，遷就地產商，地盡其利，導致公共空間缺乏。「香港地貴，用來炒賣，當很多人有不只一層樓(單位)時，你(政府)仍是只推動一手樓市場，那你當居住是什麼一回事呢？」 她認為私營市場應加入公營的部分，例如租金管制﹑尊重居民參與，設計亦應考慮多些共融的元素，鼓勵公共空間而非封閉式社區(gated community)。

如果說社區便是人與人以及人與地方互動而產生的結果，那麼房屋政策﹑房屋規劃就必然是社區營造的相當重要的一環，香港政府如在構想新城鎮或市區重建時，把社區營造納入考慮因素之中，或許香港就不會誕生「無街之城」﹑「睡眠城市」或「悲情城市」了。

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