首置盤煥然懿居超額申請13倍遠遜上期　呎價$1.4萬貴過黃埔花園

港人首置上車盤「煥然懿居2期」（煥然懿居第3座）昨日（18日）截止申請，今期以市價七八折推售260個單位，折實價408.2萬至964.2萬元。市建局表示，暫共收到3,659份申請，以260個單位計，即超額13倍，遠較之前煥然懿居第1及2座共接超過2萬宗申請、超額45倍遜色。
有分析認為，現時樓價下調，今期「首置盤」定價過高，吸引力較往期大減，而煥然懿居第三座平均呎價約為14,253元，已超過同區藍籌屋苑黃埔花園最新成交價。
今期月入及資產要求亦被指「玩起」申請人，例如個人申請月入上限為40,300元，但以此入息水平購買今期一個約500萬元的1房單位，就難以同時通過壓力測試及資產上限，以下即看今期煥然懿居有多「難買」、以及其定價與近期新盤及二手樓之比較。

今期煥然懿居以市價七八折推售，折扣率只有22%，明顯低於煥然懿居第1期的38%，以及第1期貨尾單位推售時的30%。而今期煥然懿居平均呎價約為1.43萬元，不但較煥然懿居第1期平均13,000元呎價高出一成，更已超過同區黃埔花園最新成交呎價（14,237元）。

近期多個新盤減價促銷，其中親海駅II平均呎價僅14,997元，與作為「首置盤」的煥然懿居第2期相當接近。這次煥然懿居申請踴躍程度遠遜以往，翻查資料，煥然懿居第1期超額認購45倍，該期貨尾單位更超額認購113倍，至於今期開售以來售樓處人流稀疏，開放接受申請首3天僅收到約900份申請。

此外，今期月入及資產要求亦被指「玩起」不少申請人，例如個人申請月入上限為40,300元，若想以這個入息購買今期一個約505萬元的中價1房單位，申請九成按揭貸款，每月供款便超過入息五成，不符合申請要求；若申請八成按揭，雖然供款與入息比率達標，但就未能通過壓力測試。至於以七成按揭成數貸款，首期則高達152萬元，超出95.6萬元資產淨值上限（註：均按照現時匯豐銀行封項按揭息率4.125厘、供款期30年計，下同）。

家庭申請方面，總月入上限為80,600元，以此入息水平難以購買價值964.2萬元的「樓王」大單位：一個家庭申請九成按揭便未能通過壓力測試，若申請八成按揭，首期約193萬元則變相超過資產淨值上限的191.1萬元；再加上煥然懿居第2期預計2026年入伙，另設5年禁售期，相信部份首置買家會因而選擇限制較少的私樓。