施政報告｜拆解地產商收入來源港樓佔比　改遊戲規則影響有幾大？

特首林鄭將於6日發表新一份《施政報告》，早前有傳中央施壓要求地產商協助港府解決住屋問題，引發市場憂慮。不過事實上，地產商並非單靠在香港建屋賣樓賺錢，也有涉足其他業務，以及進軍內地和海外。數據顯示，有地產商在本港賣樓收入佔總收入比例不夠十分之一，另有地產商七成售樓收入來自內地。究竟新「遊戲規則」影響有多大，即看以下數據解讀。

地產商有多賺錢？翻查新鴻基、長實、新世界、恒基、信和置業及九倉，最新一份年度報告的數據，即使在疫情的影響下，一年收入仍可達200多億至800多億港元。

上述地產公司一年收入加起來逾2,800億元，相當於港府一年收入一半有多（註：2020/21年度港府財政收入約4,440億港元）。收益方面，上述地產商上年度稅後利潤介乎約12億至260多億元。

新「遊戲規則」又會有多大影響？其實，各大地產商除賣樓外，另有不同生意，例如新鴻基上年度收入中，便有逾半來自酒店、電訊等非物業銷售的業務。同時地產市場不只限於本港，以長實為例，上年度380多億元物業銷售收入中，逾七成（297億元）來自內地及海外市場。

這些地產商中，恒基上年度收入逾半來都自本港物業銷售，較為集中於本地市場；而新世界則較低，相關比例僅約11.4%，2019/20財年更只有7.7%（註：各地產商每年銷售情況不同，如長實2019年度來自本港物業銷售的收入就遠多於其他地區，九倉上年度無本港物業發展收入數據，數字僅顯示當年情況）。

新遊戲規則損利潤？

進一步比較以上地產商本地賣樓利潤，上年度除了新鴻基在港售樓收益（分部業績數據）超過百億元，其餘幾間均少於50億元。比例上來看，長實於本港39億元售樓收益，僅相當於163億元整體收益的24%。不過，數字未計算各地產商開發手上土地儲備的潛在利潤，而現時各地產商業務亦十分多元化，例如商場、寫字樓租賃、酒店、物業管理等。

而事實上，大型地產商近年都大力發展內地市場，例如新世界集團上年度約226億元物業銷售收入中，148億元、即約66%均來自內地市場，另外長實有逾七成物業銷售收入來自內地。