九龍東CBD2是否已經胎死腹中？
立法會工務小組周三（8日）通過「簡約公屋」首批149億撥款，但其中啟德世運道用地仍然存在不少爭議。回想政府2020年擱置九龍東環保連接系統高架單軌鐵路計劃，又將啟德分區計劃大綱下商業用地改為住宅用途，以及觀塘裕民坊的市建局重建項目近日流標收場，都令人憂慮「起動九龍東」下第二個「核心商業區」胎死腹中。
九龍東作為本港第二個「核心商業區」，包含啟德發展區、觀塘商貿區以及九龍灣商貿區。三者當中以佔地320公頃的啟德發展區面積比例最大，但另外兩處觀塘商貿區、九龍灣商貿區合計亦有168公頃。後者原本便較啟德發展區擁有較多已發展商業地段，當局亦把起動九龍東計劃延伸至新蒲崗商貿區。故此，除了啟德發展區內的個別地塊臨時變化，我們更要宏觀檢討整個九龍東來衡量「核心商業區」定位存否。
官方指標首推樓面面積
按照「起動九龍東」的概念總綱計劃，當局將該區促進為核心商業區的策略涵蓋四個主題——連繫、品牌、設計和多元化，而具體用來衡量成績的指標則包括商業樓面面積、持份者在統計調查表示滿意「起動九龍東」辨事處工作的人數、參與該辦事處支持活動的人數、公共休憩用地面積、綠色建築密度與數量、參與「易泊車」的時租泊車位比例。
但在上述指標裏，末尾三項跟商業的關連不太直接，頂多是吸引商務機構進駐的外部誘因；至於兩項跟「起動九龍東」辨事處活動、工作相關的指標，其評估對象根本是辦事處而非「核心商業區」本身。如此一來，官方指標真正適用的部份就只餘下商業樓面面積了。
根據差餉物業估價署的《物業統計報告》，九龍城、觀塘兩區私人寫字樓與商業樓宇的合計樓面面積，已由2011年底的約263萬平方米，增至2021年底的約350萬平方米單位。兩個分區地理範圍大於整個九龍東，其商業樓面變化大致符合當局所言九龍東的發展情況。
但細審歷年細部數字，可以發現觀塘商業樓面佔比由2011年的約66%繼續上升至2021年的約73%，反觀九龍城區歷年幾乎未曾落成任何新寫字樓，而商業樓宇樓面面積及不上觀塘之餘還快要在總數上被對方追過。具體看看啟德，除了上季才錄得首宗租務交易的南豐AIRSIDE外，區內尚無太多的大型寫字樓項目，近年商業地皮亦係接連流標。
九龍東的商業樓面供應主軸不只側重在觀塘，而且商業樓面面積雖有相當增長，發展速度卻未如政府起初預期。「起動九龍東」辦事處在2016底曾預計2021年底九龍東寫字樓樓面總存量可達約300萬平方米，但差估署最新資料顯示九龍城、觀塘兩區實際寫字樓樓面存量只有不足204萬，即使排除箇中計算誤差亦難以稱得上達標。
更何況提供充足商業樓面，不等同有更多商業機構進駐。正如立法會議員鄧家彪所指出的，九龍東商業樓面供應的空置情況頗為常見，2021年底九龍城區寫字樓與商業樓宇的空置率為11.9%與11.2%，觀塘區則分別為15.8%與14.0%。兩者表現差於中環的傳統「核心商業區」之餘，且幾乎遜於全港的平均值，在這情況下要說九龍東距離成為CBD2仍然路遠。
社會觀感看重物業價格
衡量一個地區是否「核心商業區」，除了商業樓面面積，租金與價格也被視為指標，高昂的價格與租金為多數「核心商業區」共通特色。以往社會學家伯吉斯（Ernest Burgess）、土地經濟學家霍伊特（Homer Hoyt）提出都市發展的典型「同心圓模式」與「扇形模式」學說，都蘊含了市中心土地因可達度高而出現劇烈競爭、導致價格上揚的前設，結果只有富人與巨企能夠付擔起有關地段，「核心商業區」的出現即是發源於此。
九龍灣／觀塘區甲級私人寫字樓在2014年平均售價、租金為每平方米123,051元與345元，到2021年分別升為155,562元與348元，增幅約為26%與1%，而同期上環、中區、灣仔以至北角的表現均要高於此數；再轉看乙級私人寫字樓，這期間九龍灣／觀塘區租金竟是有統計地區裏唯一不增反減的，而其售價升幅亦僅較尖沙咀為佳，並且差於全港同級寫字樓的價格、租金表現。整體而言，它在價格層面的表現只算是中規中矩、不過不失。
雖然看重市中心標竿地價的「同心圓模式」與「扇形模式」其後逐漸被哈里斯（Chauncy Harris）、烏爾曼（Edward Ullman）的「多核心模式」取代，九龍東定位為第二個「核心商業區」，嚴格來說也屬於是「多核心模式」學說的實際應用。九龍東要成為「多核心模式」下的CBD2，理應擔當不同原有「核心商業區」的角色，但實情又是否如此？
規劃目標須有清晰定位
港島傳統「核心商業區」的商業機構主要是金融業、銀行業及專業服務行業，很容易找到對口單位或商業夥伴去解決問題。加上地點交通條件優越以及鄰近政府部門，讓營商者各項需求能夠簡單獲得滿足，然後此等便利性令地段售價、租金持續上升，進駐當區此一舉措於是也足以成為其身份、資本與商譽的象徵。反觀九龍東「核心商業區」別說形成類似港島的集眾或品牌效應，甚至連該區的主導行業都難以看出個端倪。
規劃署曾經在2010年與2018年進行過兩輪「九龍東商業機構的統計調查」，結果顯示從事製造業與進出口貿易、批發及零售業的機構有所減少，在一定程度上符合政府與社會對改變舊有工業區定位的願景，然而比例有所增長者卻大都是地產發展相關的建造業與地產專業服務，此外位於工業樓宇的受訪機構七年間居然不減反增，正好揭露這一個「核心商業區」尚在建設當中。
同一項統計調查又發現，商業機構在被問及選擇現址的主要原因時，認為九龍東具備鄰近聯絡機構、商業輔助服務充足、車位充足或地點尊貴優越等傳統「核心商業區」優勢者，數量通通不足一成。這種問題跟當區會否發展以至發展多少住宅用地關係明顯不大，亦不是單靠一味擴大商業樓面面積或抬高地價、租金就能夠解決。尤其如果發展這個「核心商業區」目標是要吸引與支援某些行業，為它們度身訂造配套環境就更形重要。
經過十年時間，九龍東肯定未能成為「核心商業區」，主要只是商業樓面與地價水平錄得增長。其CBD2的定位雖然未至於「胎死腹中」，但顯然亦需政府加把勁。當局應該先弄清楚這第二個「核心商業區」的定位，究竟是要以什麼種類「商業」為主？如果是要延伸中環的金融業，那便應該吸引多些投資銀行、律師行和會計師樓進駐；如果是要推廣文創藝術，那就可以考慮將相關政府部門搬遷至該處，並規劃更多單位面積較大、適合表演的場地。唯有定下明確該區發展目標行業，才有可能真正提供切合相關營商者的配套環境，以增加商業機構與其客戶選擇前來的誘因。