財政預算案2023｜樓價指數去年累跌15%　又是時候「撤辣」了？

「撤辣」、「撤辣」、「撤辣」——無論是《施政報告》還是《財政預算案》的公眾咨詢，總有治港者高呼。經民聯和新民黨便連番出招，促請政府撤銷樓市「辣招」；適逢差餉物業估價署昨日（1月27日）公布去年樓價指數挫逾15%，「撤辣」呼聲又被炒起。不過，有關鬆綁樓市的理據，真的符合香港當下的處境嗎？

經民聯新民黨齊呼「撤辣」

差餉物業估價署昨日公布最新樓價指數，顯示去年全年私樓樓價指數累跌15.59%，終止連續13年的升勢。不難預見，又有一些既得利益群體現身高呼撤銷樓市「辣招」。

湊巧的是，新民黨周四（1月26日）與財政司司長陳茂波會面，已提出取消住宅「雙倍印花稅」。此前一天，經民聯舉行新春花車巡遊，同樣促請當局儘快「撤辣」。而在本月初（1月10日），無論是經民聯提交的《財政預算案》建議，還是翌日經民聯地產及建造界議員龍漢標於立法會口頭質詢房屋局局長何永賢，也是三句不離「撤辣」。

事實上，早在上月中旬，經民聯已發佈撤銷樓市「辣招」研究報告，認為樓市已由「過熱」變為「過冷」，「辣招」失去存在基礎、加劇「上車盤」升幅、窒礙二手交投、加大樓市「硬着陸」風險、影響人才來港。若再追溯起來，去年8月，新民黨行政會議召集人兼立法會議員葉劉淑儀也已提出類似觀點。對這些治港者而言，樓市辣招幾乎是「百害而無一利」，現值樓價下跌更是「撤辣」良機；然而，有關說法真的合理嗎？

「辣招」所為何事？

「樓市辣招」包括涉及買賣物業的「樓市辣」，和銀行按揭壓力測試的「樓按辣」。

在「樓市辣」方面，主要包括從價印花稅（AVD）、買家印花稅（BSD）、額外印花稅（SSD）——AVD分為兩種，第一種是針對非首次置業的香港永久居民和非永居人士，需要繳交15%的「雙倍印花稅」（DSD，也稱「非首次置業印花稅」）；第二種是針對首次置業人士的香港永久居民和合資格換樓買家，可獲特別豁免，只需繳交最高稅率為4.25%的「首置印花稅」；而BSD，則是針對所有非香港永久性居民及境外公司買家，均須按照物業交易款額繳付15%稅項；至於SSD，會按賣家出讓前持有物業的時間釐定稅率的多少，例如持有期在6個月內為20%，6個月至1年內為15%，1年到3年為10%。

在「樓按辣」方面，則要求買家申請銀行按揭買房前通過「壓力測試」，而銀行主要有兩種測試借款人是否具備充裕供款能力的批核準則：其一，供款與入息比率（DTI）不得高於50%；其二，假設按現有水平加息後，DTI不得多於60%。

以市值1,000萬元的住宅單位計算（見表一），假如買家能夠通過「樓按辣」，那麼在現行「樓市辣」之下——對於首次置業的香港永久居民而言，只需繳付3.75%即37.5萬元的AVD；對於非首次置業的香港永久居民來說，就要繳付15%即150萬元的DSD；至於非香港永久居民，則要繳付15%的DSD和15%的BSD，合共300萬元。

百害無一利？

乍看之下，「樓按辣」要求嚴謹，「樓市辣」稅率不低；然而，前者有望減少無力還貸人士、避免大量壞帳情況情況，而後者有助管理住宅供需——對於首次置業的香港永久居民、非首次置業的香港永久居民、以及非香港永久居民來說，稅率差距也甚大，其中DSD和BSD主要降低非香港永久居民及已經置業人士的需求，SSD則為打擊短期炒賣。

以2010年11月推出、針對賣家的SSD為例，此前大量熱錢流入，樓市炒風炙熱，在2010年1月至11月，短期轉售宗數佔交易總數的20%；而在引入SSD後，即在2010年 12月至2012年10月，短期轉售宗數佔比減少至14.8%；當局後來在2012年10月加強SSD，在2012年11月至2014年12月，短期轉售宗數佔比一再減少至2.4%；直到2022年1月至11月期間，短期轉售宗數佔比仍然保留在0.9%的較低水平，可見短炒不再。

至於2012年10月引入、為了降低外地買家在港購置物業需求的BSD，在政策推行之前的2012年1月至10月，涉及非本地個人和非本地公司購買住宅物業的宗數佔交易總數的4.5%；至BSD推出之後，在2012年11月至2014年12月，有關佔比減少至2.1%；直到2022年1月至11月期間，相關交易宗數同樣維持在較低水平，佔交易總數的0.5%。

誰能買得起？

不過，無論「樓按辣」還是「樓市辣」，都無法阻止樓價攀升。

以樓價升幅為例，只由2009年1月至2012年10月平均每月的1.7%，緩和至 2012年11月至2014年12月平均每月的0.8%。在2014年4月，樓市再度升溫，並且持續活躍，至12月的整體樓價已較同年3月時的低位上升14%，並較1997年高峰大幅高出61%。

若以樓價指數觀之，在1999年作為基準年，當年樓價指數為100，至2009年1月升至107.1；其後經過持續多年的升幅，至最近兩三年都在360至400之間浮動。直到昨天，即使差估署公布2022年12月樓價指數報332.5點的「近年新低」，但仍屬「天價」，而且還比引入SSD等「辣招」前——2010年11月的樓價指數163.7——高出兩倍有多。

值得一提的是，引入「辣招」前，2010年第三季家庭收入中位數為1.81萬元，至2022年同期才升近60％至2.89萬元，有關增幅根本追不上樓價的升幅。房屋局局長何永賢也在立法會上提到，2022年第三季的按揭供款與私人家庭入息中位數比例（即置業負擔比率）仍然處於73%的高水平，遠高於2002年至2021年的20年長期平均值49%。

可見，儘管去年樓價指數挫逾15%，被經民聯形容為「過冷」，但整體樓價仍然高企，遠超於一般市民所能負擔的能力。假若政府貿然放寬「辣招」，入市需求必然增加，樓價隨時扶搖直上，租金也會隨之激增，最終未必惠及太多有能力置業的市民，但必定傷及沒有能力改善居住環境的基層。事實上，隨著香港解除防疫措施，落實對外對內通關，本地經濟始有復甦跡象，外界普遍看好樓市表現，例如中原地產預料，地產商將有信心加推新盤，相信首季樓價或可反彈3%至5%。市場蓄勢待發，是時候「撤辣」嗎？