【恩威並施】香港需要土地改革

候任特首李家超處理房屋問題，有提過增加土地儲備。特首林鄭月娥也有提出增加土地儲備，並以「明日大嶼」填海造地來增加土地儲備。其實以香港目前只發展了三成、尚有七成仍未開發的土地空間來說，政府製造土地儲備，必須進行土地改革（土改）。

內地發展迅速，高鐵基建、大型工業等項目得以發展成功，原因在於土改。土改就是把中國土地重新分配，客觀效果是中國政府能夠統一分配土地資源。當然土改過程充滿殘忍的故事，卻也是中國走向現代化國家的過程。以亞洲另一幅員遼闊的國家印度來說，他們的基建發展緩慢，主因就是其土地分配仍是傳統封建制度模式。

香港要增加土地儲備，填海模式是遠水不能救近火。最有效的方法是政府透過本身擁有的土地管理權，重新制定土地用途，進行土改。土地改革有幾個層面︰香港百多年歷史充滿着不同類型的土地契約，這些土地契約條款和模式不一，並不合理。「五十年不變」已過了二十五年，特區政府應該研究後2049年的土地契約問題，重新以合理和保護私人資產的模式，進行統一的土地契約研究和發展。

另一項急需解決的問題是處理大量荒廢的農田和舊村，政府其實有足夠的權力把它們收回。試問一條荒廢了幾十年的古村或者是荒廢的土地，為什麼不可以收回呢？在運用土地擁有權製造土地資源的時候，要有整全的概念和具科學的方法。所以建立土地大數據非常重要。

政府要增加土地儲備，要發展棕地及眾多不同類型的土地，就必須用科學化的方法，並應該用本身擁有的收地權力統整或者進行「地換地」。而地政總署、田土廳等和土地資源相關的部門是否應該整合為一個土地資源署？並且應該在特首的首一百日房屋政策裏面，制訂一套收地策略以及提供土地資源的策略和模式。

除此之外，很多落後的土地條例也要修訂。以活化工廈為例，政府用一種非常苛刻的模式去活化，程序複雜。很多先進國家如德國的活化工程比較有彈性，很多時候是根據建築物結構，讓業主擁有比較大的自由度去決定場地用途與使用人數，例如在工廈辦文化演出，不需要像香港一樣劃一處理。

政府活化欠缺靈活度，原因之一是因為土地契約限死工廈只可以辦工業，不可以辦其他活動。其實政府只要做一些簡單的豁免工作，並根據建築物結構原則去做指引，就可以釋放大量工業空間，並將其轉化為工作居住兩用的空間。

疫情之下， Live and work together（工住一起）模式漸漸普及。香港眾多的工廈正好可改裝以適應新的模式。若在土地契約中稍有彈性，便可以釋放大量工廈資源，變成既受年輕人歡迎、也迎合現代家庭、更加有靈活性的居住工作空間。

所以，香港要進行土改才能夠製造土地資源，真正解決房屋問題，填海真的是遠水不能救近火。其實「明日大嶼」這個名字也說明了問題，因為是「明日」不是「今天」，今天的問題要今天解決，而不是等待明日才能解決。明天究竟是不是真的明天？就沒有人知道了。

胡恩威
全國港澳研究會會員、江蘇省政協委員、進念．二十面體聯合藝術總監暨行政總裁