政府提高收地補償　房屋問題就能加快解決？

發展局上周二（5月3日）向立法會提交優化政府收地清拆項目下為土地業權人及業務經營者提供的補償安排，當中主要針對土地業權人及業務經營者的賠償作出調整，包括把「特惠分區補償制度」的四個級別合併為兩個級別、更新定期調整分區補償制度計算公式參數，以及放寬露天或戶外業務經營者特惠津貼的營運年期與津貼面積限制等等，其中「提高特惠補償金額」和「放寬津貼限制」兩項措施最受外界關注和質疑。

《收回土地條例》規定兩種補償業主方式。第一種是當局建議「補償要約」，相關價格按照地政總署特惠補償機制釐定，當中分為農地及屋地，例如截至今年4月1日，農地補償基本定率為每平方呎1,085元，屋地則是2,152.5元；另外，農地依照發展程度分為甲、乙、丙、丁四級，再按基本定率的120%、75%、50%及30%計算補償呎價，當土地愈接近新市鎮發展區時，補償金額就愈高。第二種是當業主不同意政府在「補償要約」的特惠補償，提出按收地當日市價等基準計算的「補償申索」，一般也稱為「法定補償」，通常引發曠日持久的司法程序，往往只有大地主或地產發展商能應付得來。

是次優化方案正是涉及第一種的「特惠分區補償制度」。首先，把四個分區級別合併為兩個——「第一級別」適用於發展用途所需土地，例如新發展區、房屋、經濟發展用途以及相關公共設施，其補償金額等同現行甲區補償水平；「第二級別」則適用於非發展用途所需土地，包括鄉郊改善及保育用途，補償金額是第一級別的一半。發展局預計，新安排下，未來5年將增加63億元補償開支。

民建聯立法會議員劉國勳認為，增加成本可以減少收地爭議，有助推動公營房屋興建進程。香港規劃師學會對外事務委員會聯席召集人黃舜浣也表認同，但提醒政府如要「用錢買時間」，必須妥善管理財政的問題，「始終使用的是公帑，條數真的要計」。

乍聽之下，全新方案不無道理，畢竟「有錢能使鬼推磨」，但問題真的如此簡單嗎？

本土研究社成員陳劍青並不贊成所謂優化方案。對於「用錢買時間」一說，陳劍青認為關鍵在於政府決心和魄力，「政府如果有心收地，他們使用舊有機制也可以收」，但如果政府繼續放軟手腳，即使增加收地成本，也不見得更能夠提高收地進程。至於鄉事和地主經常批評原有四級機制不公、因為一路之隔土地補償價格相差甚遠，陳劍青也反駁指，只要有土地分級制度就難以滿足所有人，「即使將四級合併為兩級也會出現相同情況，有一些土地被納入發展區，與隔壁沒有被納入發展區土地，價格同樣相差很遠。」

陳劍青更擔心，當局一旦隨便修改原有補償方案，恐怕衍生其他嚴重問題。

陳劍青指出，儘管四級機制同樣無法滿足所有持份者，但總算是準則清晰、有圖可依——地政總署向來按照相關地理位置進行賠償，自分區機制於1985年由7個改為4個後，港府更特此繪製彩色圖則顯示各級範疇，而且每年更新以供市民查閱及參考，在一定程度上減少爭議空間；不過，如果更新機制，就會由政府簡單以「發展用途」劃分等級，而從當局以往總被批評對地主相當客氣的情況來看，實在難免令人懷疑地主可能更易影響甚至主導邊界劃分，直接獲取更多特惠補償。

其次，人性本就貪得無厭，地主成功坐地起價，日後可能食髓知味，為換取更多特惠補償而製造更大收地阻力，結果反而妨礙收地進程。陳劍青說，根據香港土地行政歷史，向來沒有絕對公平的收地準則，所以每一種收地方式都曾遇上爭議；他預料未來同樣會產生新的爭議，「過往數年鄉事派經常提出要將農地補償價升至甲級，在某個意義下，政府今次就是讓他們如願以償，可以說是任由他們予取予求。」

詳細內容請閱讀第316期《香港01》電子周報（2022年5月10日）《提高業主特惠補償加快收地程序是與非——如何確保公帑用得其所？》。按此試閱電子周報，瀏覽更多深度報道。