三問特區政府——「劏房租管」怎麼足以解基層住戶之苦？

立法會上周三（10月20日）三讀通過實施「劏房租務管制」的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）修例草案》（下稱《草案》），預計最快明年1月開始實施。當中容許住戶擁有「2+2」四年租住權，並規定業主加租幅度不可超過10%，看似已經為保障劏房住戶權益邁出一大步；然而，《草案》仍然存在不少漏洞，實在不足以解決基層之苦。

近年房屋問題嚴峻，催生大量環境惡劣且安全存疑的劏房租盤，而在供不應求又毫無管制的情況下，不少無良業主經常濫收水電費用，甚至在續租時任意加租，導致住戶不堪加幅而被迫遷。特區政府直到去年成立「劏房」租務管制研究小組，再根據小組報告起草《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》，至今年7月中旬才在立法會進行首讀。這本是一項能夠保障租戶基本權益的措施，但經過大半年審議，卻仍有不少漏洞。

租金加幅上限達一成：
是在鼓勵經營還是規管劏房？

外界普遍期望，《草案》能夠有效堵截劏房租客被突然迫遷和瘋狂加租的問題。但《草案》所採取的做法，雖然容許租客擁有「2+2」的四年租約期，而首兩年內租金只能下調不能上漲，但在後兩年則可以被加租最多10%。這區區一成的租金，對於月入甚低的基層住戶而言，可能已是百上加斤。值得一提的是，《草案》原定加租上限為15%，至公布後被廣泛批評政府變相是在鼓勵業主經營劏房而非規管劏房，隨後才下調至10%，但仍相當荒謬，因為根據葵涌劏房居民大聯盟成員吳堃廉所言，劏房租戶平均租金加幅本就達6%至7%，10%的上限明顯過高。

吳堃廉等人原本建議，當局應該根據通貨膨脹比率釐定租金增幅，才能更加符合基層的負擔能力。另一個合理做法是，假如《草案》設有一個能夠體諒基層之苦的「起始租金」，那麼即使業主加租，相信租客的負擔也相對較低；而且，這也能有效防止在《草案》正式實施之前「空窗期」間的臨時加租情況。

可是，在整個審議過程當中，無論關注團體如何反映意見，運輸及房屋局局長陳帆始終堅持暫不考慮設置起始租金，因為當局相信普遍業主不會提前加租。這種一廂情願的想法，明顯和實際情況有極大出入。觀塘劏房居民關注組組織者陳穎彤就曾反映，當局提交《草案》後，已有劏房租客被業主加租7%至10%不等，或被要求提早簽新約。

差估署50人小組跟進執法：
組務糾紛數以萬計怎夠應付？

至於業主濫收水電費的問題，《草案》則規定劏房業主收取公共設施收費時，必須向租客提供賬單副本及分攤安排，若共用設施者支付的總和超過繳費單款項，亦有可能被定罪；若業主濫收費用，首次定罪會被罰款1萬元，再犯則被罰款2.5萬元，由差餉物業估價署負責執法行動。差估署將就此成立一個50人的小組跟進有關工作。

從一方面看，政府終於願意就此制訂具法律效力的罰則，總算是邁出相當重要的一步；然而，在另一方面，以往負責打擊不法劏房的部門效率奇低，而劏房租務糾紛動輒數以萬計，但《草案》未有增設更多執行細節，亦未明確差估署到底有多大執法權力，這難免令人擔心差估署那區區50人的小組可能無法逐一嚴查劏房亂象。

再者，差估署本就有調解及提供租賃諮詢服務，政府也設有熱線供租客舉報濫收水電費情況，而在《草案》實施之後，如果當局要待租客向差估署尋求協助後再採取行動，又實在有些本末倒置，未能主動打擊不法行為。

基層呼聲聽不入耳：
政府天秤應該向誰傾斜？

事實上，社會上從來不乏中肯的建議及聲音，而當局擬定和經立法會通過的《草案》仍有如此多考慮不周之處，彷彿未將那些民意納入其中。

早在2004年，當原有的租金管制和租住權益保障被全面取消之後，全港已有不少基層租客飽受業主剝削，當中包括一些劏房住戶。儘管當時一些民間團體早已要求政府保障基層租戶權益，但當時劏房問題未及當下嚴峻，關注團體也未有就此形成規模，所以有關議題一直難以引起社會關注和政府重視。

「葵涌劏房居民大聯盟」成員吳堃廉關注基層住屋問題多年，他早前曾接受《香港01》採訪提到，聯盟內不同年資成員每每聚首開會時，都會發現基層租戶面對的都是環境惡劣、濫收水電費、業主迫遷等等老生常談的老問題，無奈特區政府從未正視。

隨著劏房數量激增，不時發生電力負擔過重和消防設備不足導致的奪命意外，社會上要求劏房管制的呼聲愈發高漲，政府才於2012年正式把劏房問題提上議程，卻屢屢開倒車，2014年政府公佈的《長遠房屋策略》中卻否決劏房租管。幾經周折，千呼萬喚始出來的《2021年業主與租客（綜合）（修訂）條例草案》卻仍無法為劏房租客提供足夠保障，實在難解基層住戶之苦。特區政府萬勿以為通過《草案》就等同萬事大吉，必須持續因應實際情況完善規管，大舉徵收土地以加快興建公營房屋，才能真正保障市民的「適足居住權」。