愛國者治港｜從清除「房地產癌」開始 動一場特區治理大手術
都說香港病了，所以中央親下猛藥，希望透過修改香港選舉制度重塑香港良政善治。不過，香港社會某些病根，在於特區政府本身沒有做好，而不是自己解決不了——長期纏繞香港發展命脈的「房地產癌」，就是典型病例。
人體由細胞組成，當細胞壯旺成長，身體自然龍精虎猛；不過，細胞一旦因為不良習慣異變成為癌細胞甚至隨處擴散，人就命不久矣。由多元產業所構成的經濟體同樣如此，當產業興旺，經濟自然蓬勃發展，但若有某些產業變成「癌症」，很快就會衰亡——香港正正患上「房地產癌」。
大量無法正常生長的「房地產癌細胞」，早已肆無忌憚地擴散到香港社會各個層面，它們左右政府決策，主導資源分配，阻礙經濟轉型，對香港人造成難以承受的痛苦。香港要治病，就該自覺進行一場提升治理效能的大手術，堅持「房住不炒」理念、保障「適足居住」權利，才能徹底清除惡性細胞，而不是像《港區國安法》和是次政改，坐等中央收拾爛攤子。
說香港患上「房地產癌」絕不誇張，誇張的是普遍香港人眼見「病入膏肓」，卻無動於衷。
根據國際調查機構Demographia報告，截至2021年初，香港已經連續十一年成為全球樓價最難負擔的地方，預計一個普通四人之家平均需要不吃不喝20.7年，才能購置一個500平方呎的單位；至於政府經濟顧問辦公室去年第三季的經濟報告，以一個480平方呎單位的按揭供款相對住戶入息中位數計算，得出「市民置業負擔指數」高達77%，遠遠高於過去二十年的平均數45%；而由金融管理局發布，按一個540平方呎單位、承造七成按揭、還款期為二十年推算的「收入槓桿比率」，去年第二季也達到86.6%，同樣高於長期歷史平均值。
可是，樓市再瘋癲，負擔再沉重，但大多數市民不管有樓無樓，仍然期望「樓價不跌，樓市不倒」，以免重蹈1997年亞洲金融風暴過後，樓價連跌六年、累計跌幅達76%的覆轍。所以，在2004至2019年間，即使住戶入息中位數只是增加了78%，樓價仍然可以飆升391%。也因此，在去年經濟衰退6.1%的情況下，樓市表現仍然強勁——樓價指數只由2019年的383微跌至381.2，一手及二手住宅買賣合約數量和價值，也僅由59,797宗和5,488億元微調至59,880宗和5,483億元。
這令大家陷入一種無盡的矛盾，不但長期承受心理焦慮的痛苦，甚至形成「無產階級」和「有產階級」的對立——「無樓者」擔心樓價飆升太急，與購買力脫節，儲極都儲不到首期，「有樓者」擔心樓價突然下跌，要面對資產貶值、供款恐要付諸東流——「為了層樓」，兩者終日疲於奔命，稍有波動就叫苦連天，毫無安全感、安定感、幸福感可言。
於是，本就礙於「小政府，大市場」和「積極不干預」經濟教條而錯誤理解政府治理作用的特區政府，眼見樓市失效、根本無法自我調節，就更加不敢大膽出手調控、始終無法秉承公平正義分配住房資源——所以，截至2020年12月底，香港仍有15.39萬宗一般公屋申請，平均輪候時間為5.7年，另有至少20萬人蝸居於生活環境和衞生狀況都極為惡劣、但租金卻隨樓價水漲船高的劏房。
但平情而論，有別於今天的扭曲，房地產業本是促進社會經濟健康發展的良好細胞。
《香港地產業百年》一書記載，在戰後初期，香港人根本沒有「置業」概念。當時他們大多是工人階級，居於寮屋或徙置區；樓宇買賣亦不普及，交易往往以一棟樓或一個地段為單位，而且叫價驚人，只是少數權貴的「玩意」。直到1947年，地產商吳多泰首創「分層出售」，加上1954年愛國商人霍英東引入「樓宇借貸」及「業權抵押」，開始改變港人置業需求，並且造就相關行業的興旺。
尤其是在製造業蓬勃帶動經濟騰飛的七十年代，人們的物業購買力大幅躍升，而飆升的樓價又令物業賬面價值暴漲數倍，增加的金額幾乎是一生職場薪金總和的數倍，得以瞬間晉身「上等人」級別——「置業」因而從「安居」變成「致富」的代名詞，而房地產業對本地生產總值（GDP）年均貢獻一度接近20%，同時帶動製造、建材、運輸、商業及金融服務的發展——以建造業為例，在1975至1982年間，年度建築開支便由39.96億元翻了六倍至247.87億元；而在1985至1995年間，私人住宅單位的年均落成量更創下31,162個的歷史高峰，比過去十年每年平均的14,275個多了不止一倍。
可是，締造繁榮過後，食髓知味的香港人開始無法自拔地依賴房地產，逐漸導致那些健康細胞發生突變，慢慢失去正常生長機制，形成癌細胞，並且不受控制地增生。
尤其是在「末代港督」彭定康主政年代，地產商和政府關係親密無間，他甚至推翻前港督麥理浩以公營房屋為主的房屋政策，改以置業主導，鼓吹市民買樓——至1996年，自置居所比率已由1972年的28.7%（38萬戶）攀升至45.9%（86萬戶）。
直到香港回歸後，歷任特首也都蕭規曹隨，矢志推高置業比率，既不斷減少公營房屋供應，又不敢抑制樓價瘋漲，遂令「癌變」加劇——可是，鑑於樓市失控，置業比率並沒有如當局所料大幅提升，至今只有51.2%而已（139萬戶），但市場上卻出現「有樓無人住，有人無樓住」、「上車靠父幹」、「無樓無高潮」的極端悲劇。
可以說，「住房價值」完全被扭曲，就像變異了的癌細胞——「住房」不再被視為「基本人權」，而是由香港政府牽頭、被整個社會共同塑造成「交換商品」，大家不再重視其「使用價值」，也不再講究應有的「生活品質」，而過於強調買賣住房的「交換價值」。
理工大學應用和會科學系教授李健正把這種畸形稱之為「樓市股市化」，因為樓價的過度上揚改變了「人」和「屋」之間的正常關係，令不少人把房屋視為像股票一樣的投資工具；可是，「房屋」和「股票」存在本質差異，人不需要依靠股票生活，但需要房屋過活，而如果房屋市場和股票市場開始相類，結果必然導致社會資源不斷集中在有能力入市——即擁有物業的中產階級和擁有最大物業的發展商手中，令財富極化每況愈下。
更可怕的是，來勢洶洶的「房地產癌」，早已擴散至社會各個層面，甚至入侵權力核心，左右政府決策，主導資源分配，阻礙經濟轉型，影響未來發展。
一個最為顯著的問題是，整個社會的創業心理和投資文化都被改變了。
由於炒賣房產已經成為「賺快錢」的有效途徑，社會普遍掀起炒賣風潮，當內地於1978年實施「改革開放」，導致本地製造業北移、出現產業空心化危機時，有資本的廠商們同樣熱衷於把從內地賺取的盈利投入房產和股票的投機市場當中，以期在極短時間之內獲取極大回報，漸漸養成不思進取、不事生產的惰性，慢慢失去自我發展、敢於創新的動力，只能不斷固化原有產業結構，結果陷入「低產值，高就業；高產值，低就業」的困局——高端工種的不足和低端就業的膨脹相互交織，收入差距的惡化又不斷拉大貧富懸殊的差距，導致向上流動愈發停滯，創新意識愈發受阻，「香港製造」愈發落後。
即使經歷1997至2003年的樓市崩盤，人們不但沒有因為樓價大挫所導致的社會動盪汲取任何教訓，反倒變本加厲地認為，無論如何都要咬緊牙關支撐樓市——就像癌細胞的裂變已經導致身體出現不適症狀，但病患卻自欺欺人地諱疾忌醫。
尤其是在2007年美國次按危機之後，當美國進入長達七年的「零息時代」，加上內地和海外的量化寬鬆貨幣政策，導致熱錢大舉流入本港，而它們同樣都是大幅投入房產市場，令樓價節節上升、居高不下——在2008至2013年間，香港累計錄得3.3萬億元外來直接投資，當中有65%與房地產項目相關，而在2010至2012年的高峰期間，房地產投資的佔有率更是超過八成。
說好聽點，是「投資房產」，但事實就像「房地產癌」入侵資金流動，令大量資金跌入地產市場的「黑洞」，無可避免地對其他行業造成擠壓效應，更加難以促成產業轉型。
以樓價開始回升的2009年為例，在10.6萬億元貸款總額當中，住宅買賣、建造業及物業發展合共佔48%，但同期貿易融資、財務金融及零售批發的貸款總額卻只有19%；直到2017年，與房地產相關的貸款總額甚至高達48.7%，其後才開始回落，至今仍然佔四分之一。
瘋狂的物業借貸堆砌出屢破紀錄的樓宇成交數量和金額。例如在2009至2014年間，即使本地零售銷售總額仍然受惠於入境旅客屢創新高而達到2.4萬億元，但同期樓宇買賣的合約總值已經超過3.5萬億元，而特區政府的財政收入合共也不過1.6萬億元而已。
值得一提的是，那1.6萬億元的政府收入當中，與房地產相關的地價、物業稅、印花稅及差餉收入足足佔去三分之一，可見當局也「受益」於樓市的失控，甚至出現過度依賴的迹象——難怪不時有人質疑，港府本身就是「房地產癌」的「元兇」。
而事實上，如果沒有特區政府對「房地產癌」的「放縱」，樓市也不至於瘋狂至此。其中一個致命的政策要害，是香港政府親自扭曲資助房屋的本質——在麥理浩年代，「居屋」是指「大型非牟利自置居所計劃」，可惜隨後基於地價、建築費用、利率上升、以及地產商向政府施壓，加上主理居屋計劃的房屋委員會需要「自負盈虧」，導致居屋價值與私樓售價掛勾。即使林鄭月娥曾於2018年推出「六大房策」，其中一項聲言要將資助房屋售價與市價脫鉤，但實際上只是把原定的「市價七折」改以「全港非業主住戶入息中位數作為參考點，以確保有一半單位的入息供款比例維持在四成左右，即相當於「市價五二折」，而非以居屋成本價作為定價——根本無法徹底切割資助房屋和私人市場。
另外一個最為人詬病的，當數2002年由時任房屋及規劃地政局局長孫明揚推出的九項穩定樓市政策（孫九招），包括被動供應公屋、停止出售居屋，令房屋供應出現嚴重斷層；至於取消租務管制，則剝奪了租客的租住權利，令「住房價值」更偏異端；而最差劣的，莫過於當局取消定期賣地、只以「勾地」方式出售——即政府將有意出售的土地放進「勾地表」當中，有意購買的發展商則向當局申請並報價，若能符合政府按市價估算的底價，就能勾出土地——變相將土地供應的主導權拱手相讓予發展商，埋下日後樓價飛漲的伏線，亦令社會普遍誤會政府推出「高地價政策」以維持「低稅制環境」。
問題是，政府長年因為地價和樓市瘋漲而身家暴漲，但公共開支卻不見長。事源樓市連年暢旺，地價同樣節節攀高，單是賣地所得的金額已佔去政府收入來源的20%至25%，但當局在計算收入賬項時，往往認為「賣地如賣資產」，所以把賣地收入當成「資本收入」，只能列入「非經常賬」，從而注入基本工程儲備基金用作有特定用途的基建發展，而非納入「經常收入」，用於「經常開支」。
這樣分賬的最直接結果是，即使特區政府年年收入不菲，但公共開支卻相當有限。因為當局總是強調，有關收入主要來自波動較大的「非經常收入」，必須避免因為一時收入增加而貿然作出長期財政承諾——不但大大限制了港府在扶貧、教育、衞生及其他社會福利的扶持力度，而且導致政府沉迷小修小補的「數字遊戲」，只願意透過增加「非經常開支」，即不同範疇的一次性津貼來短暫回應社會對改善公共服務的訴求，而不願意進行制度性改革，以大幅提高「經常性開支」，遑論要幫助市民減輕各種生活負擔。
一個最離譜的例子是，在曾蔭權時期，「經常性開支」合共只是緩慢增長了38.4%，但「非經常性開支」竟然可以急速飆升807.7%，而申領津貼的人群卻愈來愈多，可見扶貧政策的失敗，更別說要做好「財富再分配」。
再加上，港府囿於「公共開支不得超過本地生產總值20%」的迷思，當「經常性開支」少了不菲的地價收入，公共開支自然少之又少——所以，最應該大幅投資的教育開支長期落後於其他已發展地區，增幅有限的醫療開支也追不上人口老化的速度，而理所當然的全民退休保障更被視為財政不能承受的負擔。
房地產的炙熱，無疑推高經濟發展成本，嚴重削弱香港競爭實力，但整個社會卻仍沉醉於房產興旺帶來的經濟虛高，而主宰房產命脈的地產商們甚至在無聲無息當中，滲透入「衣、食、行」等領域，控制了香港人的日常消費。
由於租金高企，隸屬於地產商的連鎖店逼走不少小商舖，趁機壟斷市場；以超級市場為例，按市場調查機構EuroMonitor於2012年的估算，長和集團旗下的百佳，以及怡和洋行旗下的惠康，合佔逾七成的市場佔有率。至於此前的旅遊暢旺，同樣使得地產商賺得盤滿缽滿，例如與地產商新世界發展同一集團的周大福珠寶，其門市在2010至2015年的高峰時期，曾由69間增加至90間，但各個社區的書報攤、文具店、糧油食品和家庭用品等非專門貨品店舖，卻消失近三成，導致附近居民根本無從選擇。
問題是，即使面對各種基於「房地產癌」的入侵而帶來的生活壓迫，香港也只能眼睜睜地任由地產商搶佔絕大部份實體資源——包括土地、房屋、店舖，甚至被他們牽着「經濟轉型」的鼻子走，毫無求變意識，甘於產業單一。想當年，在深圳和香港都大聲疾呼發展「創科」的2000年初，人家真的是集中精力吸納人才、提升技術，但我們卻是追逐科網股票的投機，而且被房地產的坐大牢牢困在籠中，動彈不得。
即使特區政府再於2008年如夢初醒，高呼「鞏固四大傳統支柱（貿易及物流業、金融服務業、專業及工商支援服務業、旅遊業），拓展六大優勢產業（創意及文化、醫療、教育、創新及科技、檢測及認證、環保）」的經濟轉型，但直至2016年，前者的GDP佔比只由56.7%微跌至56.6%，後者則由7.5%稍微增加至8.9%，遠遠未能稱得上是「多元」或「轉型」。其中一個最致命的問題是，香港租金太貴，根本不利創新產業。
特區政府口講「發展多元產業」，但既沒有撥出大量產業用地，也沒有制訂能夠針對技術、勞動力、產品市場及資本市場進行調控，實施諸如關稅、補貼、稅務優惠、研發補助、政府採購、設立工業園、特許經營權等等有序、連貫而全面的產業政策。
結果，新興產業發展不起來，以金融和地產為主的傳統產業卻得以繼續盤踞在維多利亞港兩岸的中心商業區（CBD）——這不但繼續掏空實體經濟、造就高昂租金，而且促使產業固化，甚至不利城市佈局，因為非都會區和都會區的居住人口比率為41.2%和58.8%，但兩區的職位分佈比率卻是23%和76.2%，可見中心商業區已經非常飽和，居所與職位地點分佈嚴重失衡，日常也衍生交通走廊擁擠、延長市民通勤時間等問題。
沒有新興產業，經濟發展就沒有新增點，難怪香港人的薪酬增幅長期陷入停滯。香港大學經濟及工商管理學院教授鄧希煒早前發表《香港極需第三次經濟轉型》一文，提到在過去二十年間，香港人均GDP增幅達到89%，但同期家庭入息中位數增幅只有63%，而食品價值則超過80%，住房開支甚至增加306%——這叫市民怎麼好好生活？也難怪大家總是自嘲只能苦苦生存！
一個顯然易見的例子是，儘管香港由20年前已經高呼要邁向「知識型經濟」，但以四大傳統行業為例，從事較低技術要求的旅遊及貿易物流工作的就業人數，由2000年的88.01萬人，增加至2019年的97.55萬人，而從事較高專業要求的金融和工商服務的，則只由52.83萬人，增加至81.41萬人，可見前者仍佔香港勞動人口的大多數；再者，比較實質工資指數的話，情況更加惡劣——以1992年的實質工資指數是100為例，直到2019年，前者只達到113，後者亦只有136而已。
可以說，房地產的病態，影響的絕不只是單一行業，而是香港未來發展；但必須指出的是，它也絕非無藥可救，只是特區政府不願作為。
政府長年把「土地供應不足」這個偽命題掛在嘴邊，用來催眠香港接受「患癌」的痛苦，卻無視香港缺乏的從來不是土地，只是港府一貫以來為遷就不同既得利益，而把不少可堪發展的土地統統備檔在行政官員的抽屜裏的現實——包括對普羅大眾影響較低而土地使用率亦不高的700公頃俱樂部用地、被荒廢了的1,200公頃棕地、近年輿論交鋒甚為猛烈的1,200公頃丁地及發展商在新界囤積的1,000公頃農地。
自國家主席習近平年初透過視像聆聽特首林鄭月娥述職報告期間，提及香港由亂至治的關鍵，必須確立「愛國者治港」原則，方能延續「一國兩制」的行穩致遠；及後中聯辦主任駱惠寧也在新春講話當中，談及四個關於香港未來的「變與不變」，其中之一就是特區政府的施政措施必須要變，即要拿出更加精準有效的政策破解就業、收入、土地、房屋、醫療等深層次矛盾，方能讓每一個人的努力都不被辜負；後來港澳辦主任夏寶龍出席網上研討會為「愛國者治港」定調，也是重申香港撥亂反正之後，旨在「提升特區治理效能」，確保香港人人安居樂業；直到主管港澳工作的國務院副總理韓正早前在全國「兩會」期間會見香港代表，同樣談及解決香港住屋問題的重要。
種種迹象表明，中央政府也意識到，住屋問題是香港問題的根源，也是當局未來關注香港治理的「重中之重」。所謂「治理」，是一種實現社會目標的政治手段，意指政府管理的過程，即在不同制度當中運用權力以引導、控制和規範公民的各種活動，藉此促進公共利益最大化，從而維護社會秩序穩定——內地當局正是堅持習近平提出「房住不炒」的理念，時刻防範把房產作為短期刺激經濟的手段，做好社會治理。
反觀香港政府，卻是任由「房地產癌」肆意滋生。所以，若要提升特區治理效能，就應該從清除「房地產癌」開始，由特區政府自行承擔責任，而不是坐等中央收拾爛攤子。
其實，「房地產癌」也好，「深層次結構矛盾」也罷，香港社會問題其實源於新自由主義的放任和資本主義的異化，才會導致政府角色的扭曲、分配機制的失效、既得利益的坐大、經濟結構的固化、貧富懸殊的嚴重、普羅大眾的不安，而當下亟待秉承公平正義，收回土地，做好分配，大興產業，推動香港特色資本主義進步。
具體而言，必須針對「房地產癌」進行一場大手術，方能重新奪回土地供應的控制權，大舉興建公營房屋，預留產業規劃用地——
第一，建立2,000億元的土地基金，全面支援土地供應改革工作，包括收購私人或發展商的農地、強制收回並加速發展棕地、大膽取消所有丁屋計劃等等；同時，改變土地轉換的計價方法，全面依市價計算，並考慮設立追收補地價或發展費的機制，藉此減低發展商改劃農地後的收益；另外，也要逐步停止將農地轉為屋地的程序，令發展商再沒任何誘因購買或囤積土地；至於無法建屋的農地，政府應鼓勵現代化農業發展、規劃農耕專區，若發展商不在農地上作有意義的耕種，應以機制懲處，甚至強制按農地價格收回，作其他更有效用途。
第二，糾正過去以置業為主導的房屋供應政策，改以公營主導，從而大舉興建公共出租房屋，同時擴大出租公屋的覆蓋人口，放寬申請公屋的基本門檻，令「中產公屋」成為廣大市民的居住選項，好讓他們騰出財政空間，強化財政自主權利，藉此提升生活質素，製造創業機會。
第三，當樓價長期與市民收入嚴重脫節，必須仿傚內地「房住不炒」定位，積極發揮政府的調控作用，透過「辣招」恆常化、重推租務管制、以成本定價居屋、設立人均居住面積標準，用以有效分隔「置業」與「投資」市場，藉此直接傳遞「房住不炒」的明確思路，真真正正保障市民的「適足居住權」。
第四，在城市規劃方面，不再受阻於既得利益的財富佈局，得重新規劃用地，增建商業中心，有利於粵港澳大灣區的有機結合。例如，在新界打造全新經濟中心，徹底扭轉極不平均的發展結構，重新打造由日常通勤到產業規劃的經濟鏈條，用以釋放整個城市的生產力。除此之外，當局還須時刻秉承「以人為本」的規劃理念，從市區更新、正義生活、持續發展、城市美學、地方民主管理等五方面着手，打造宜居城市。
要知道，如果土地問題持續糾纏、房屋問題無法解決，即治理水平無法提升、治理品質無法彰顯，那麼由全國人大常委親手操刀的香港選舉制度改革，將會變得毫無意義。不過，「房地產癌」固然可怕，但更可怕的或許不是「癌症」本身，而是整個社會的視若無睹，還有特區政府的得過且過。
上文刊載於第257期《香港01》周報（2021年3月22日）《動一場特區治理大手術——從清除「房地產癌」開始》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊，瀏覽更多深度報道。