永續房屋實驗室？　房協主席鄔滿海的告別檢閱

「酒債尋常行處有，人生七十古來稀。」詩人杜甫詩作《曲江》談到古代年屆七旬者不多見，而一個法定機構能在香港屹立不倒七十載，又談何容易？1948年成立、見證香港房屋發展、自身角色亦不斷轉變的香港房屋協會，今年踏入第70個年頭。這一所「房屋實驗室」如何迎接下一個、甚至更多個10年？在9月6日卸任房協主席一職的鄔滿海，接受《香港01》專訪時表示，房協的「房屋實驗室」功能仍有更多發揮空間，不存在與房委會有功能重疊的問題。但「實驗室」原來亦有「禁區」，鄔滿海指，房協目前無意北上發展，而港人面對居住問題，相信也想在香港境內尋求解決方案。

自2005年出任房協副主席到2012年接替楊家聲成為主席，房協這十幾年的變化，鄔滿海都看在眼裏。「六年來最難忘的，是青衣綠悠雅苑的發展歷程。」鄔滿海的這一句話，其實已道盡房協近年在香港房策轉變的跌宕起伏。「它最初屬住宅發售計劃其中一個項目，但剛巧遇上2000年樓市大跌市，及後居屋停售，所以整個項目的發展也停了。」曾蔭權出任特首後，因社會對復建居屋聲音日隆，政府遂構思先租後買的「置安心」計劃，並考慮以綠悠雅苑的項目地皮來發展。「到了梁振英上場，覺得不要做可租可賣，不如純粹出售，跟從前的居屋或我們現在的資助出售房屋的性質去做，所以便有這幾方面的改動。」鄔滿海憶述。幾經波折，綠悠雅苑988個單位最終只花12天便全數售罄，成為近年最搶手的資助出售項目。

曾經面臨解散危機

作為房協在2002年無限期停建及停售居屋後的首個復售資助出售項目，綠悠雅苑對房協可謂意義重大。可以說，綠悠雅苑是近年房協重新確認自身角色的里程碑項目，但曾幾何時，這一間「房屋實驗室」一度面臨被關閉的危機。政府在上世紀九十年代末曾展開香港房屋架構檢討，被視為角色與房委會重疊的房協，曾傳出歷史任務完結而要解散，但最終檢討報告在2002年公布，房協雖倖免於難，得以保留，但在房屋政策發展的角色卻被大大削弱。2002年6月20日，時任政務司司長的曾蔭權宣布發表檢討報告時，曾提及房協角色的轉變：「報告書認同房屋協會以往扮演的重要角色。這包括推行置業貸款計劃，及因應市場變化推行各種試驗計劃。由於政府正致力逐步減少興建公營房屋，因此，將無需要再借助房屋協會興建出租單位或資助自置居所。至於有關貸款及租金津貼計劃的管理工作，日後最適宜由新房屋機構統辦，以增加效率。不過，房屋協會具備廣泛經驗，會員中又有專業人才，所以房屋協會可以另當重任，與市區重建局共同全面推行市區重建的工作。與此同時，我們會和房屋協會簽訂諒解備忘錄，列明房屋協會仍須擔當的公營房屋職能，例如重建現有的房屋協會屋邨。這能令房屋協會的有關運作更具透明度和問責性。」

與市建局共同推行市區重建工作，其實房協已早着先鞭。鄔滿海指，早在1974年，房協已在堅尼地城推出首個市區改善項目美新樓；相較於1988年才成立的「市建局」前身—「土地發展公司」，房協的市區重建工作其實早了14個年頭，但正如「實驗室」功能，房協先行先試後才把工作交給其他機構負責。1948年，房協開始着手興建香港首個廉租公共屋邨「上李屋邨」，並於1952年落成。而在未有市建局之前，房協已於七十年代實行了市區改善計劃。說起這段歷史，鄔滿海對房協的實驗性頗為滿意：「回看我們扮演這個角色，亦可說提供了一個模式，讓政府日後發展土地發展公司，接着是市建局。」

「雋悅」證先行先試角色成功

另一項教鄔滿海難忘的房屋新猷，便是北角丹拿山長者屋項目「雋悅」。這幅原為丹拿山邨舊址的地皮，可謂命途多舛。自九十年代丹拿山邨清拆後，地皮一直空置，房協當年曾考慮改建資助出售項目，但2002年停售居屋令計劃擱置，政府及後更有意收回地皮改作其他發展，房協之後爭取拓展長者屋項目，惟因與政府商討補價款額有分歧，一度陷於僵局，最終才成功轉為長者屋。

鄔滿海表示，正因房協擔當先行先試的角色，「雋悅」才得以落實。「房協看到香港人口老化趨勢而引致的住屋需要。我們最初有長者安居樂，服務對象是中產；丹拿山之前有（研究）做資助出售房屋，或是提供予中產的房屋，最後就停了。這幅地最後如何用呢？最初也有想過是否要交還政府，或用來建私人住宅。最後我們想，可否嘗試做一個先行先試的角色呢？就是用來作長者住屋，但提供給經濟條件較好的長者。」「雋悅」租賃反應最初不似預期，外界初時都以為會是一個失敗產品。不過，鄔滿海指這個項目現時已全數租出，更有約1,000人正輪候租住。「從這個項目發展便能看見我們扮演房屋實驗的角色，即先行先試。」他最近更聽聞，有個別私人發展商亦有意仿效房協拓建類似「雋悅」的優質長者屋項目。

近年房協從低位反彈

2012年推售綠悠雅苑，對房協的可持續發展，確是一個轉捩點。這六年來房協跟政府緊密合作發展資助房屋的角色，亦因其靈活性大而再趨吃重。而鄔滿海亦不否認，房協在房屋政策上的角色，確實由低位逐漸反彈過來。「多於一個機構發展資助出售房屋，不是一個問題，譬如在英國，當地房屋機構不知凡幾。最重要的是，經過數十年的運作，房協和房委會只是合作做事，大家的角色其實沒有衝突。另外，兩者的協調和合作，大家也是看得到的。所以我覺得，未來房協發展的機會應該會更多。」他形容，房協和政府是很親密的合作夥伴，而房協的宗旨亦很清晰，便是希望協助解決香港人的房屋問題。

事實上，回歸後各屆政府對房協在房策角色的取態，都可見到房協由急墮低谷至重返高位的身影，尤其是近期政府與房協就未來發展資助房屋的批地新財務安排取得初步共識，日後豁免房協興建出租屋邨的地價，與房委會取得同等待遇，可謂鄔滿海任內一項重大突破。

現屆政府的房策以置業為主導，房協的「實驗室」功能正好予以配合。事實上，特首林鄭月娥在多年官職生涯中，與房協都建立了緊密合作關係，如她出任發展局局長期間，便推動政府、市建局及房協合作推行「樓宇更新大行動」；而她今年4月17日出席房協70周年慶祝酒會時的致辭內容，亦反映現屆政府對房協的重視。林鄭提到，「房協正積極研究在今年第四季推出計劃，將其轄下資助房屋的業主未補價的單位以低於市值租金租給有需要的家庭。這個措施可為正在輪候公屋的家庭提供多一個選擇，紓緩他們的生活困難。」她並慷慨允諾房協：「如有任何需要政府部門協助、促成，儘管提出。」未來擬參建過渡性房屋項目

房協本月將推出的資助出售項目未補價單位分租計劃，正是鄔滿海口中房協先行先試的功能，因這項房策新猷於林鄭月娥競選特首時便已提出，原來構思是放寬未補價居屋可出租予有需要家庭，增加居屋市場流通性；而林鄭去年的《施政報告》則建議房協容許轄下未補價的資助出售房屋項目業主分租單位，房協今次無疑是肩負「測試」計劃成效重任。除了未補價項目分租，鄔滿海亦分享房協其他「實驗」大計。本屆政府有意推動過渡性房屋計劃以紓緩輪候公屋家庭之苦，除了社會服務聯會營運的「社會共享房屋計劃」外，房協早前亦在轄下屋邨漁光村推出首個「暫租住屋」過渡性房屋計劃。

鄔滿海透露房協亦正與政府研究興建過渡性房屋可行性。「大家都知道樓不夠住、輪候宗數多，那可不可以用短期租約用地建一些過渡性房屋，幫助劏房戶或正在輪候冊的家庭呢？這些我們都很樂意去考慮。」他指出，現時的考慮，是政府可否為房協提供一個項目地盤，讓房協進行可行性研究。「此外，最近政府有公布新發展區，而新發展區首先要做的是安置受影響居民，所以當中我們房協也會有角色。」

重建屋邨有空間增建中產公屋

拓展固然刻不容緩，但房協始終是房屋架構中的「老店」，未來重建轄下屋邨，相信是最大挑戰。鄔滿海向記者表示，重建轄下20個屋邨是未來20至30年必須做的事。事實上，房協早期興建的出租屋邨大多已屹立超過半個世紀，譬如香港仔漁光村、荃灣滿樂大廈及九龍城真善美村等，均在六十年代初至中期落成。「未來20、30年，我想房協其中一項主要工作，就是重建現有的20個舊屋邨。這個問題不簡單，因為重建首先要安置目前受影響的居民。所以我們現在也在做，明華大廈是一個模式，即將重建的漁光村又是另一個模式。剛剛特首亦已表示，看看啟德有無地讓我們蓋一些公屋，主要用作安置附近受影響居民，例如真善美村就是用來安置受重建影響居民。」

房協啟動大規模重建，政府在財政及土地上作支援，其實對中產家庭也是德政。如明華大廈及漁光村重建，部分土地亦會興建以中產家庭為對象的乙類屋邨，而以「綜合重建模式」重建的明華大廈更提供750個資助出售單位。以現屆政府「置業主導」的房策大方向，房協推動整體大規模重建，項目當中既有協助中產家庭的房屋單位供應，無疑可配合林鄭班子施政方針。然而，縱使政府免收提供接收屋邨土地地價，但重建一個屋邨，支出動輒數以十億元計，對房協來說會否是沉重財政負擔？

根據房協2017年年報顯示，截至2017年3月底，房協淨資產值為385億元。但鄔滿海認為，房協手上的資金難以負擔同時重建多個屋邨。「一個屋邨的重建要花幾十億元，未來的三、五年全部重建20個屋邨，當然要有個次序，善用我們的資源去做這些工作。當然，如果我重建一個屋邨，主要的財政來源當然是那些出售單位。但另外我們在那些屋邨中，也會有一些商業單位、長者安居樂的單位，還有停車場等。因此，是一個較長時空去做好那些單位，做好計劃，當中也預計部分是資助出售房屋。所以，我們在財政方面很緊絀，但我們自負盈虧，所以重點是我們如何理財，還有維持財務的持久性，這是我們的一項挑戰。」

房協不少舊屋邨都坐落於市區優質地皮，既然有機會展開重建計劃，那麼會否考慮回售予政府，又或以「地換地」的方式爭取更大的土地建屋？ 鄔滿海表示，房協暫時沒有這樣的想法，他亦重申，房協現有的舊出租屋邨，已在幾十年前支付了三分一的地價，日後縱使重建，亦毋須再支付額外地價。

立足香港拓展 無意參建「香港城」

房協在過去70年推出不少房策新猷，但總會有受到挫折的時候，其中近年令房協中人刻骨銘心的一役，相信會是17年前房協北上發展失敗風波。事緣2001年時任房協主席的鍾瑞明發表房協有意北上發展房地產言論，時值香港樓市低迷，鍾的言論旋即引來地產商抨擊，甚至令政府高層震怒並公開批評，最後房協被迫放棄北上發展，而政府亦發表聲明，歡迎房協放棄北上發展的決定：「我們相信這決定，反映房協充分了解社會對這問題的關注。政府將繼續與房協合作，共同服務香港市民。」昔日北上發展受阻，房協如今又會否捲土重來？事實上，近月已有政界人士及政黨和團體提出，可否在大灣區或內地其他地方覓地，像澳門租借橫琴島一般拓建「香港城」，房協作為「房屋實驗室」，確實有條件先行先試。

不過鄔滿海指，房協無疑願為香港市民拓展不同類型的房屋計劃，但香港法例第1059章 《香港房屋協會法團條例》並不允許房協在香港境外發展。「我覺得日後如果整個大灣區發展，粵港澳的活動和交流一定比現在頻密，不論你說經濟、住屋抑或休閒活動。但問題是，房協的工作範圍，目前來說都是留在香港。我們去想如何發展，講土地供應，都是講香港的地界之內。」總結六年主席生涯：獲益良多

當記者追問如果透過修改法例可以解決，房協會否願意「闖出去」？鄔滿海回應指，房協目前無意北上發展，而港人面對居住問題，相信也想在香港境內尋求解決方法。

「其實，我們現在也是看條例賦予的功能來辦事。就算留在香港發展，（房協）空間也很大。我覺得未必需要北上發展。當然，未來整個大灣區的發展，就算沒有房委會或房協，要北上去做房屋發展，或者會否對香港有影響，這個我不知道，大家拭目以待。如果你說一個大灣區，而人流、物流、資金流都能夠比現時暢順，到時的居住面積和活動會不會加強，這是另一個問題。但是，我們自己本身面對住屋問題，我覺得應該在自己的境內想想如何解決。」他亦回應指，政府並無找房協商討有關問題。

在房協十多年，過去12年先後出任房協副主席及主席，鄔滿海會給下一任房協主席什麼忠告？「不答。」鄔滿海笑了笑。他及後補充說，無論是誰人成為房協主席，他都絕對放心。「我想，（繼任者）對房協的任務，主要是對『提供資助房屋』有認識。可以放心的是我們（房協）架構下的委員，都是資深人士，可以提供寶貴的意見。」

即將卸下「實驗室」掌舵人的重擔，鄔滿海以感受非常好形容過去六年。他表示，房協一直有一個目標，便是做好政府的親密合作夥伴，「這一方面六年很快過去，工作方面我自己覺得獲益良多。」

上文節錄自第127期《香港01》周報（2018年9月3日）《永續房屋實驗室？房協主席鄔滿海的告別檢閱》。

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