改革大辯論｜樓市或陷升跌惡性循環？葉秀亮：仍未調至合理水平

香港樓市神話是否仍然站得住腳？且看特區政府如何改革。樓市自2021年9月開始下行，即使近年2月財政司司長陳茂波宣布全面「撤辣」，但私人住宅樓價指數累計仍由398.1點下跌27.1%至今年10月才略略回升，11月指數報290.9點。有樓人士無論自住或放租，全都希望樓市扭轉跌勢，但經濟學者葉秀亮認為，樓價必須從2021年的高位累挫45%-50%，才有望達至較合理水平。根據他的推算，一旦出現「樓價超調」或將觸發「全面性金融風暴」，屆時恐怕大部份炒家和個別地產商都難以平安渡過。他又提醒，香港必須全面檢討今次和1997至2003年樓市泡沫爆破的底因，從根探討解決之道，否則仍難逃脫「樓價再暴漲→泡沫再爆破→樓價再暴漲」的慘痛輪迴。

香港政府長期採取以置業為主導的房屋政策，很多高官也深信「置業等於致富」的樓市神話。然而，他們總是假定置業需求衍生自市民的基本居住需要，並以所謂「積極不干預」原則維持房屋供應不足、放任樓市瘋漲，完全無視如此房策只會不斷助長置業的投機性質，令房屋的交換價值遠遠超過居住價值，導致「有人無屋住，有屋無人住」的哀歌。

近年中央屢次公開要求香港解決房屋問題，當局陸續加碼推出樓市印花稅（俗稱「辣招」），但成效有限。修例風波加上新冠疫情的衝擊，香港經濟表現大不如前，「樓市永不倒」的神話終於受挫。從2021年9月開始，樓市持續下行，截至今年10月，樓價指數累計下跌27.1%至209.1點。期間財政司司長陳茂波曾於今年2月全面「撤辣」，但市場反應並不熱烈，直到美聯儲宣布減息後才停止跌勢，樓價指數略略回升至11月的290.9點。

不少人期望明年樓市止跌回穩，例如中原地產創辦人施永青預料樓市正在形成「U型」底部。不過，曾任新加坡南洋理工大學經濟系副教授、新加坡國立大學李光耀公共政策學院亞洲競爭力研究所高級研究顧問、香港中文大學和浸會大學經濟系兼職講師的葉秀亮，早前（12月20日）在報章發表《香港樓價「超調」幅度與「全面性金融風暴」風險》一文，指出樓價必須從2021年的高位累挫45%-50%，才有望達至較合理水平。

為什麼葉秀亮的觀察有別於坊間的盼望和預測？他解釋：一是未曾1997至2003年的樓市慘況，二是不經意地以「現在情況」判斷未來跌幅，從而認為樓價跌三至四成已是極限。葉秀亮重申，他運用經濟理論和實踐經驗為香港作出推算，而非單純「靠估」。他又擔心，當樓價累跌三成以上，將引發一系列惡性循環、大面積破產、銀行收緊按揭、經濟景氣暴挫、消費萎縮，之後是企業倒閉、大面積裁員和失業率飈升。

葉秀亮又表示，他早於今年《財政預算案》公布全面撤辣之前，力諫政府和地產商群，宜留部門辣招後用，因為他預料「全面撤辣」最多只會造成迴光返照式的輕微反彈，及後樓市仍然陷入無招守險的困局。相反，倘若保留部分辣招，可待樓價累跌五成時再全撤，相信樓價將會即時反彈6%至8%，從而把「可感受樓價累跌幅度」降到46%至47%，繼而將「樓價下跌期衰退」和「災後衰退」的經濟痛楚及衰退期長度減至最低。

「不幸的是，由於太多持份者未能認識，或潛意識拒絕認識有關論述。」葉秀亮認為，鑑於樓價仍未跌至長遠可以維持的合理水準，加上前述的樓價超調和「無招守險」，因此各界「無謂過度期望或要求香港政府能夠把房價托在現今仍然偏高的水平」。

葉秀亮提醒，特別需要提防銀行撥備或會因為兩個管道而造成可怕循環：第一，撥備須從盈利扣除，或將導致銀行利潤大幅倒退、大量虧損，進而促使派息一降再降、銀行估價腰斬；第二，撥備還須從資本（K）扣除，或將造成資本充足比率（K/A）下降，一旦跌穿8%的國際最低標準，則意味每1元撥備需要賤賣12.5元資產。兩者同樣都會造成股市、債市、匯市及其他資本市場節節受挫的惡性循環，「一旦如此，將意味筆者論述中的『全面性金融風暴』，樓價累跌幅度將是80%或以上，而非筆者所述的60%至75%。」

不過，葉秀亮也補充，截至2024年中，香港銀行業總資產充足比率處於21.1%的水平，相信可以避免引發「全面性金融風暴」。他最後推論，未來香港經濟和樓市還未到「底」，而且這個底很低很低，「低到許多人潛意識拒絕接受，低到大部分炒家和個別地產商難以平安渡過。」他又重申，儘管香港無法避免樓價超調和嚴重衰退，但政府仍可透過房屋、醫療和其他德政增加市民幸福感；另外，他也強調，香港必須吸取教訓，全面檢討這次和1997至2003年樓市泡沫爆破的底因，從而探討解決之道，否則香港日後仍難逃出「樓價再暴漲→泡沫再爆破→樓價再暴漲」的慘痛輪迴。