【武漢肺炎】工廈打邊爐涉違規？　一個林鄭局長遺留下的難題

武漢肺炎疫情於本地蔓延，其中1月26日一場19人的家族聚會中，參與者在觀塘一間工廈partyroom（派對室）中打邊爐和燒烤，懷疑爆發集體感染，至今最少9名參與者確診，是暫時最大規模的單次爆發。看到這裡，讀者內心可能會有一個疑問：於工廈提供火鍋、燒烤服務，是否合乎衞生規範？又有沒有違法？有媒體亦報道指，涉事場地並無商業登記紀錄和食肆經營牌照，涉嫌違規經營。
特區政府十年前啟動活化工廈計劃，最初負責此事的發展局局長，正是現任特首林鄭月娥。不過由於涉及現實執行問題，如經濟誘因等，政策推出後反應一般。而工廈空置後由業主、租戶自行改變用途，早已是常見的事，推動活化反而會推高租金，因此政策執行下來成效不彰，結果「半爛尾」叫停收場。
本屆政府去年重啟活化工廈，作出些許改善措施，但解決並非一時三刻可做到，時間亦已拖了近十年。於是這類「走法律罅」的工廈商戶食肆繼續有生存空間，政府即使明知有違契場地，基於這些經濟活動存在已久，情況禁之不絕，遑論納入規管。即使埋藏安全、衞生隱患，市民亦只能「自求多福」。

▼長康邨康美樓疑爆疫情▼

2009年的林鄭：政策「快、準、狠」　料1,100幢工廈受惠

本港工業式微後，社會關注如何善用這些空置的工業設施。這些工業大廈不再進行工業活動後，開始有其他行業進駐進行非工業用途，有部分屬違規，因為業主可能未向地政總署申請改用途，或是大廈消防安全硬件根本不適合作某些活動。但由於這類「走法律罅」工廈單位往往租金便宜，故有一定生存空間。

2009年10月，時任特首曾蔭權在施政報告中宣布，推出一系列措施釋放過千幢舊工業大廈的潛力，容許15年以上舊工業大廈業主，只要得到規劃許可，免交豁免費用就可將工廈改裝活化；若整幢重建，業主只須按重建後的實際發展密度繳付補地價，政策2010年4月1日生效。政府其後亦將位於非工業地帶而樓齡達30年或以上的工廈，申請強制售賣令的門檻由90%業權降低至80%。

時任發展局局長林鄭月娥10月15日記者會表示，政策可望釋放1,100幢工業大廈的發展潛力，而全港有近1,500幢工廈，即已佔整體七成以上。林鄭又形容政策是「快、準、狠」：快在容易執行和牽涉修改的法例少、準在有針對性、狠在全面免收豁免費。

政策執行困難　經濟誘因不足

政策原意理論上是地盡其用，配合當時政府提倡的六大優勢產業（文化及創意產業、教育、私營醫療、檢測認證、環保工業以及創新科技產業），為業界提供更多場地，並將當時已存在的活動規範化；部分工廈更可活化成酒店。工廈活化後改善外觀，亦可促進城市新陳代謝發展。

不過實際執行上，政策有相當多漏洞。其一當時已有不少青年創業者於工廈內進行文化創意或其他經濟活動，政府公布活化工廈政策後由於出現商機，工廈價格和租金立即水漲船高，反而將業者迫走。在執行上，活化申請亦須由大廈全部業主提出，難度並不低。

另一個大問題是申請誘因，雖然林鄭月娥起初表示政策涉及的修改法例不多，但單單改換工廈地契內標明的用途，已有相當多技術問題要處理，例如改作食肆要符合《食物業規例》的通風系統要求、改作商廈又需要符合消防標準，可能涉及業主大規模改裝，始終需要成本。

再加上政策推行之時，地積比率限制較為嚴格。大廈改裝後，樓宇的高度、體積或總樓面面積都不得增加，只容許對現有構架作小規模改動，可能影響業主日後的商業收益。重建就更麻煩，業主往往需要和地政總署交涉和估價，涉及行政成本，難免更覺「冇乜肉食」。

2019年成績表：已批准活化個案136宗

總之最後結果是，活化政策推出後反應並不踴躍，截至2019年3月底，政府接獲226宗活化申請，已獲批准及簽立的個案只有136宗，無論從哪個角度看，都比林鄭2009年提出的1,100幢目標相差甚遠。同一時間，在2010年及2016年間，私人分層工廈的價格和租金指數每年分別平均上升16%及8.9%，升幅極為明顯。2016年3月底，政府於政策到期後也不再繼續進行，變相爛尾收場。

於是，業主或租用者寧可繼續「走法律罅」將工廈用作其他商業，甚至劏房居住用途。無論政府部門如何執法取締違規工廈，由於正規商廈租金太貴，這類工廈內的經濟活動已經成形，總是有生存空間，禁之不絕。例如我們現時經常見到的工廈食堂，都會貼上「只准本工廈之工廠員工使用」的告示，但營運者為吸引更多食客，一般都不會嚴格執行，食客亦因為有更多餐廳選擇，不會在意有關規定。

政策一度叫停　後又「死過翻生」

但始終這類舊工廈內的經濟活動客觀上存在，消防安全、衞生等問題基本上靠營運者自律，長時間放著不管又不是辦法。2017年8月12日葵涌美適工業大廈發生火警，導致3人死亡。事後屋宇署發現起火單位被一劏17，部分改動工程並不符合逃生路徑及耐火建造的安全標準。3日後，已當上特首的林鄭見記者期間，表示已責成多個部門跟進工廈違規情況，並要求發展局重新審視活化工廈等政策。

2018年，政府推出工廈活化政策2.0，在2019年4月起實施。政策作出若干程度寬限，容許1987年前落成的工廈重建項目，可放寬最高核准非住用地積比率，上限為20%；在符合規劃制度下已准許的用途前提下，容讓工廈作某部分指定的文化藝術界、創意產業及創新科技界用途，而無需另行申請地契豁免書；另外新政策容許活化工廈可提供過渡性房屋。

總體上，新的工廈活化政策算比之前有更大經濟誘因，具體成效有待觀察。但問題是，由政府最初提出此政策到去年正式實施「改良版」，已過了十年，連主理的局長都變了特首，期間政策反反覆覆，先是因成效不足叫停，然後因為人命傷亡又重啟，已花去不少寶貴時間。固然我們很難將這和傳染病直接掛勾，但既然政府拿不出有效政策，將這些工廈內已有的經濟活動納入正規規管範圍，就只能放任業者自行營運，出現衞生漏洞、安全隱患的機會肯定更高。