居二市場｜上半年交投創22年新高　周文港：是時候全面檢視供求

房屋委員會7月2日公布，在2024年上半年，「居屋第二市場」錄得2,549宗成交，比去年下半年上升1.4倍，創下自2002年有紀錄以來的半年新高。立法會選委界議員周文港認為交投數字令人鼓舞，相信是包括「按揭貸款保證期（擔保期）」在內的提振措施奏效。周文港又指出，目前正值全面檢視二手居屋供求關係的關鍵時機，他就此提出三項建議，包括增加「白居二」計劃名額至2萬個，引入房委會長者業主「樓換樓」計劃，延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。

所謂「按揭貸款保證期」，是指房委會為居屋買家作出按揭擔保，而擔保期通常是由居屋落成一刻起計。譬如，過往的擔保期為30年，如果買家有意購入一間10年樓齡的居屋，一般能夠在免除壓力測試的情況下，獲銀行提供至少20年的貸款期（即「30年保證期減去10年樓齡」），有助分擔首期開支和每月供款額；不過，截至2023年全港已有9成居屋單位樓齡超過20年，當中部分更超過30年，房委會原本提供的「30年減樓齡」擔保期失去作用，不少「白居二」青年買家和公屋「綠表」買家難以向銀行取得較寬鬆的按揭年期。

去年開始，周文港等立法會「G19」議員就此建議將「按揭貸款保證期」由「30年減樓齡」放寬至「60年減樓齡」。及後，《施政報告2023》宣佈延長二手市場最長30年按揭貸款保證期至50年（「50年減樓齡」），又將最長還款期延長至30年。周文港認為，上述措施取得理想效果，也反映特區政府需要全面檢視二手居屋供求關係。他就此再建議：

第一，增加「白居二」計劃名額至2萬個，並相應調高一人申請者的配額至佔20%，以增加一人申請者、尤其是青年的中籤機會。鑑於部分申請者有意入市但多次未能中籤，亦建議當局優化「白居二」計劃的抽籤和分配機制，提高多次未能中籤申請者的中籤機會。

第二，考慮引入房委會長者業主「樓換樓」計劃，鼓勵釋放較大面積的居屋單位。據悉，當局需要先行修訂《房屋條例》，才能將「換細」安排，應用於房委會轄下的二手未補地價資助出售單位。周文港期望盡快推展相關修例工作，以便實行房委會長者業主「樓換樓」計劃，容許房委會轄下的未補地價居屋單位的長者業主有條件地「大屋換細屋」，只要提供誘因，讓他們繼續持有一套居屋單位，相信可增加他們賣出「大單位」的機會。

第三，適時考慮延長「按揭貸款保證期」至「60年減樓齡」。根據香港金融管理局最新數字，本港長期未償還按揭貸款的拖欠比率，處於0.06%至0.09%的極低水平，而過去12個月的銀行按揭貸款撇帳率更為0；加上「G19」議員在徵詢業界意見後，發現在「樓換樓」，以及提早還款的可能性下，本港每份按揭的平均供款年期少於7年，可見「60年減樓齡」措施對公共財政的影響較低，不會因為延長按揭保證期而影響公共財政健康發展。