巨虧浮面！ 11家內房半年蝕近1300億 萬億債足建2.5個明日大嶼
港股業績高峰期剛過，不少盈警內房企業已派發「成績表」，令人一睹其巨虧、巨債實況。《香港01》盤點11家「見紅」的內房龍頭企業，發現單單上半年，相關企業合共蝕逾千億元人民幣（下同），金額足以在珠海市購買6萬個100平方米（約1,000平方呎）的套房。
不僅如此，各房企帶息負債借貸規模加起來，突破萬億，金額足可興建2.5個「明日大嶼」。即使本港四大地產商以去年合計所賺的577.3億元，為上述內房償還短短半年債務，到2047年亦尚未還完。凱基亞洲投資策略部主管溫傑稱，當下內房市場復甦機率渺茫，已成焦點的碧桂園（2007）債務爆雷不久，更隨時會有停牌風險，故提醒一旦出現股價反彈，應盡快沽出。
內房債務危機持續發酵，居民置業信心跌至谷底，內地房地產價格及交投量雙雙「插水」，加上融資環境惡劣，內房困難重重。
《香港01》盤點11間發出盈警的龍頭內房企業，包括恒大（3333）、碧桂園（2007）、融創中國（1918）、佳兆業（1638）、世茂﹙0813﹚、富力﹙2777﹚等，發現短短半年其所蝕總額高達1,268.3億元。若以本港月入中位數2萬港元計算，不計通脹等外在因素，一名港人亦要從50多萬年前的舊石器時代開始打工，才能成功賺回所蝕金額。
而珠海作為港人鐘愛投資房產的內地城市之一，位於核心地段的「碧桂園·華發香洲府」，上月房價約為每平方米2.1萬元。若以普通三人家庭、每戶約100平方米，每戶售價為210萬元作粗略估算，上述企業虧損總額，亦足以購買超過6萬伙同類型單位。
碧桂園半年勁蝕近500億 遠超樓市暢旺時全年盈利
據統計所得，該11家內房當中，有5間蝕逾百億。其中，尤以碧桂園勁蝕489.32億元，虧損最為「肉赤」。而此次半年虧損，更已大大超越集團在2021年，內地樓市仍然暢旺時267.97億元的全年盈利。面對如此巨大虧損，難怪碧桂園亦要向市場「告解」，指對於市場下行的深度及持續度超出公司預期、對負債率壓降速度不夠等原因影響，才造成今日局面。
內房蝕錢已成常態，最反常的，恐是在市場關注下復牌的恒大，上半年「僅蝕」330.1億元，屈居次位。事實上，集團虧損其實較去年同期的663.5億元，收窄近半，主要得益於沒有投資減值損失。不過，集團前塵往債纏身，屢屢影響業務發展。單於今年首兩季，訴訟、土地被收回、資產評估減值等非經營性虧損，已達150.3億元。
上半年錄得達百億元級別虧損的，依次還有遠洋集團（3377）、融創中國（1918），以及世茂集團（0813），所蝕金額分別達183.7億元、153.7億元及120.6億元。
億萬負債額 四大家族聯手都要還到2047
內房昔日表面風光，債台高築後突然平地爆雷，面對巨虧也面對巨債。單單上述11家的內房企業，其帶息負債總額已達到1.49萬億元，超過本港今年上半年1.38萬億港元的GDP，甚至足可興建2.5個價值5,800億港元的「明日大嶼」。
縱使本港房地產吸金力強，但以香港四大地產商長實（1113）、恒基地產（0012）、新鴻基（0086）及新世界（0017）去年累計所賺577.3億港元計算，若其合力為以上11間內房企業償還手上債務，在不計利息及匯率變動的情況下，亦要近25年時間才能還清，真正是「還到2047亦未還完」。
恒大淪「負債王」 核數師對清償能力有保留
當中「負債王」的稱號，依舊毫無懸念落在恒大身上。集團目前有6,247.7億元屬需支付利息的債務，佔總負債近三成。其借貸平均年利率亦達7.97%，息口可謂相當「乸脷」。連負責審閱的核數師「上會栢誠」，亦不看好其未來業務發展，表明對恒大「繼續持續經營的能力產生重大疑慮」，並認為「恒大可能無法在正常業務過程中，變現其資產和清償其負債」。
而除了恒大負債情況令人憂慮外，融創、世茂、碧桂園，也分別以3,126億元、2,752億元，以及2,579億元的帶息負債，晉身「千億負債」企業之列。當中三者的資產負債率更達93.7%、85.8和84%，反映公司已近乎資不抵債，還債壓力甚為巨大。
溫傑：內房股無投資價值 碧桂園需盡沽
凱基亞洲投資策略部主管溫傑表示，當下的內房股可謂完全沒有投資價值，即使下調利率及首付比率等政策，都沒有太顯著的幫助。他又謂，現在都不是投資相關股份的好時機，故不妨將目光轉移至旅遊、電訊等相關板塊。
至於已經持有相關股票的投資者，溫傑就認為，恒大復牌不久，短期內應再無停牌風險，但即使再觀望，股價亦不會有太大變化。「其他內房都係差唔多情況，揸同沽都無分別。」但碧桂園債務爆雷不久，隨時會有停牌風險，所以一旦出現股價反彈，應盡快沽出。
鄭懷武：內房自救需資產重組或配股
而銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武分析指，當下的房地產市場復甦幾率渺茫，除非有意想不到的特殊事件作為轉機，否則難以有顯著回暖，原因是當下內房核心困境仍是銷售數量不足，現金流難以正常運轉，從而導致的一系列惡性循環。
他續稱，中央出手相救或有一線生機，但仍只能朝「保交樓」方向執行，內房若要自救，預計均會進行資產重組或配股，但憑自身實難挽當下局面。
在這場危機中一損俱損的債權人上，鄭懷武認為則要分為銀行、境內債與海外投資者三大類型。銀行為內房提供貸款時，一般都會有抵押，因此雖有風險但可控，影響不大；境內債有償還優先權，預計兩至三年後有機會可以還款；而內房現金流周轉週期長，海外投資者就要做好難以取回款項的心理準備。