「供平過租」年代玩完 啟德好「租殃」 呢個盤租金未夠冚供樓息
港府過去擬將啟德塑造成香港第二個核心商業區（CBD 2），適逢2021年樓市8月升至歷史新高，當時該區推盤潮一個僅約500平方呎兩房戶的新盤樓花，售價可「發水」高至近2,000萬元。惟之後遇上美聯儲不斷加息，以及租金持續回落，逆轉樓市生態，「供平過租」年代正式告終。
《香港01》抽查當區不同年份落成，最具代表性的3個新樓盤作分析，發現扣除昂貴管理費等使費後，「維港一號」業主租金回報低見1.3厘，「租平過供」最多近5成，現時租金不夠冚供樓息，「負回報」情況更要至第6年才能逆轉。有學者分析指，高息環境下，短期內仍難擺脫「租平過供」慘況。
啟德發展區自定位為九龍東供應重鎮後，由跑道區至舊停機坪一帶，都吸引各路發展商鬥快推出新盤，導致租盤供過於求。
單由2017年至2022年間，當區足足有11個私人項目入伙，如啟德1號、龍譽、天寰、Oasis、THE HENLEY及嘉匯等。《香港01》抽查其中3個較具代表性的屋苑，並進行租金回報分析。
分析例子將根據現時普遍銀行在7月加息0.125厘後，市場按揭利率封頂息為3.625厘。假設業主均承造5成按揭、30年還款期、並買入實用面積均約500平方呎的兩房低層單位作基準計算。
維港一號︰「租平過供」最多近5成
令人大跌眼鏡的是，由中國海外（0688）2021年樓市高峰期開售、於2022年7月落成，並享維港景的「維港一號」，租金回報最低。翻查樓宇買賣數據，以該屋苑第1A座低層，一個實用面積約為447平方呎兩房單位為例，其2022年買入價約為1,136萬元，若以5成按揭、30年還款期，以及封頂息3.625厘計算，目前月供約為2.6萬元，利息支出佔高達1.7萬元。
惟最近該屋苑相近面積及層數的兩房單位，租金成交價只得1.6萬元，若以此計算，租金回報不足1.7厘。而當中業主更非「穩袋」1.6萬元，因扣除其每呎4.9元管理費、約千元差餉地租，每月實收只得約1.3萬元，實際租金回報亦進一步降至約1.3厘，換言之「租平過供」最多近5成，假如息口及租金不變，供樓息「負回報」亦要到達供樓第6年才能逆轉。
龍譽︰上月僅得3宗租務成交
由發展商保利置業（0119）2018年尾推出、屢錄高額承接的「龍譽」，亦同樣有「租殃」情況。有業主於2019年斥資1,397萬元，購入1B座一個504平方呎的低層兩房戶。若其向銀行的借貸額為上限5成，即逾698萬元，目前每月供樓支出達3.2萬元。
惟現時租務疲弱，中原網站在啟德新區出租樓盤亦見高達155個，當中「龍譽」上月只有3宗租務成交，實用呎租更低至37元。以每年收租約22.8萬元﹙月租1.9萬﹚計，租金回報率僅1.63厘。若業主再要承擔逾2,100元的管理費，加上差餉地租等開支，租金回報跌至不足1.4厘，大幅跑輸銀行高約4厘的一年定期。
THE HENLEY︰月供高達3.9萬元 管理費貴絕同區
而距離「龍譽」一街之隔，恒基兆業（0012）於2021年開售的「THE HENLEY」，雖較一年前同區同系新盤平13%，但亦難逃「租平過供」魔咒。有業主在2021年花逾1,720萬元，購入第二座低層，一個實用面積為546平方呎的兩房單位。隨著過去一年按揭息率持續上升，業主需面對供樓成本大增，如相關單位向銀行借盡5成，即約860萬元，30年期總供款已需近1,415萬元，總利息支出佔總供款額三成九或553萬元。意味其月供高達3.9萬元，其中平均每月所繳利息為1.5萬元。
雖然「THE HENLEY」會所佔地3.2萬呎走高級酒店式型格風，令租金叫價較高，兩房單位成交租金近2.5萬元，但由於其項目管理費每呎6元，貴絕同區，此消彼長下，扣除雜項後租金回報亦只得1.4厘。
林一鳴：一個投資「失敗中的失敗」例子
資深投資者林一鳴指出，若然市民買樓投資絕對不是一個好時機，以啟德為例，他更形容是一個「失敗中的失敗」例子。「當年係咁講將啟德，打造成香港第二個核心商業區（CBD 2），結果發展商高價投地之餘，亦炒貴咗樓價，但之後就無以為繼。如果講得做投資，即係自己已經唔止得一幢樓，要畀多15%額外印花稅，租樓回報偏低，只有1厘幾，咁倒不如做定期嘅回報仲高。」
他又分析稱，高息環境下，現時只得兩類人可以輕鬆置業。「其實香港有6成左右買家，買樓係無需按揭，一班係5、60年歲已經『上岸』嘅中產，另一班就係新香港人，所以利息高低對佢哋嚟講都無影響。」而息口高企影響最大的，反而是本港介乎30至50歲年齡層。「你問我依家買樓自住好唔好，咁美聯儲加息都應該接近見頂，減息就要去到出年年中先有機會。自住始終都會有剛性需求，但依家入場就唔好諗賺錢獲利咁囉。」
關焯照：「租平過供」短期內難逆轉
而冠域商業及經濟研究中心主任關焯照則預期，樓市「租平過供」情況短期內難以逆轉，「依家連續幾個月，一、二手交投都低於3,000宗水平，即係意味進入緊一個樓價調整期，市民對樓市信心唔太強，大家都無意欲買樓。」他表示，現時預測美國加息期將於明年第一季完結，之後仍要等待本地整體樓市成交回升至3,000宗以上，相關情況才有機會改善。
隨著派息等短期資金需求過去，港元拆息普遍向下，但各期限拆息跌幅收窄，中短期拆息跌得較多。星展香港經濟師謝家曦表示，美國今年可能不再加息，相信拆息衝破6厘的機會不大，至於港元最優惠利率亦未必需要向上調升。