供樓利息倍增　專家教四大慳息法寶　樓奴500萬債省逾10萬

自去年9月起的美國加息周期以來，港銀已累積四度加P，近年買樓人士的供樓封頂息率一年大升0.75厘至3.25厘，相較2022年初時採用的H按息率不足1.5厘，供樓息大增1.26倍。利息開支如此「甘」，樓奴如何自救？有專家建議，供樓人士可考慮透過轉按獲取回贈來節省利息成本，另外還可透過高息存款掛鈎戶口（mortagage link）、報稅及縮短還款期來達到相同目標。

息魔對樓奴影響有多大？若以貸款額500萬元計算，全年計利息開支將由7.2萬元，增至16.25萬元，大幅增加9.05萬。但如能善用四大慳息法寶，即能節省逾10萬元！

法寶一：500萬按揭金額 轉按回贈近8萬

雖然美國加息周期已近尾聲，但港銀按揭市場競爭仍激烈，各自推出不同的迎新優惠，當中最為吸引莫過於現金回贈，搶轉按客，故此若果已過罰息期的供樓人士，透過轉換按揭銀行便能取得該優惠。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明教路，目前港銀轉按門欄僅為100萬元，已過兩年罰息期、H按封頂利息與目前3.5厘差距較少的供樓人士，便可考慮轉按以賺取回贈。但他提醒，若果供樓人士剛轉換工作，轉按變相銀行需要重新審批，存在時間及不獲批核的風險，該類人士宜先諮詢銀行通過審批，再進行轉按。

不過，轉按也或涉及律師費成本，約為數千至一萬元左右，而高成數按揭計劃轉按也需要重新購買按揭保險。此外，根據金管局指引，銀行按揭回贈超過貸款額1%，需將整筆回贈在貸款額中扣減，即客戶無法套現回贈現金，但會減少需要向銀行償還的本金。客戶若希望以現金方式收取回贈，只能選擇1%的回贈率。

值得一提，近日有市場消息稱，恒生、滙豐及中銀香港三大行相繼推出高現金回贈吸按揭客，大額按揭可高達2.8%，當中中銀香港及恒生個別按揭個案更達2.9%，是自2007年以來的逾16年新高，唯貸款額需達800萬元以上。

目前大行對500萬元按揭額提供的現金回贈約為2.5%，回贈計算方式一般只以6成按揭上限計算，即回贈為按揭額六成的2.6%即7.8萬元（500萬×60%×2.6%）。以30年貸款期為例，利息為H按封頂利息3.5厘計算，轉按後每月供款為22,453元，較原有封頂息3.25厘多供692元，但若能獲得2.5%回贈，減去律師費，仍足以彌補轉按後的額外供款。

法寶二：善用高息戶口

除了轉按之外，星之谷總裁莊錦輝表示，要節省利息開支最好的方法為利用高息存款掛鈎戶口（高息戶口），賺取利息收入舒緩利息開支，而且該戶口存款屬於活期，資金仍具備靈活性，利率與供樓利息看齊。

不過要留意的是，目前不少銀行都有高息戶口，一般是樓按貸款額的50%至60%，例如貸款額為300萬元，可存放於高息戶口的資金約為150萬元。另外，該賬戶不受金管局存款保障，但莊錦輝表示，若果高息戶口是大型銀行提供，倒閉可能性較少，相關風險也會較少。

法寶三：供樓利息扣稅年期達20個課稅年度

供樓利息也可用於扣稅，據稅務局指引，本身持有香港境內物業，而該物業為納稅人自住居所，便可透過居所貸款利息扣除，將供樓所需要支付的利息用作扣稅，每年可獲最多扣稅10萬元，若以最高稅階17%計算，最多可慳稅1.7萬元。

由於可扣稅年期達20個課稅年度，並無須為連續年度，故此供樓人士人需要考慮的是何時開始才能把扣稅額用得最徹底。

莊錦輝表示，如果供款期長達30年，較扣稅年期為長，便可選擇在高息時期申請扣稅。他預計，目前美國及本港加息已近尾聲，意味息口已近高峰，今年為申請扣稅好時機。以480萬按揭、實際按息3.5厘計，一年利息開支已超過16萬。

法寶四：縮短還款期

另外，有坊間建議由月供改為每兩週還款計劃，令還款期有所縮短，從而令利息支出相應減少。

莊錦輝表示，並不建議該做法，因為變相兩個星期便需要查看戶口是否有足夠金額供樓，比較麻煩，一旦未能準時還款，便會影響信貸評級，還倒不如直接向銀行申請縮短還款期，例如30年縮短至20年，利息同樣會相應減少。

以100萬元貸款額為例，以市場按息3.5厘計算，選擇25年及30年供款期，月供分別約5,000元及4,500元。若選擇最長25年供款期，總利息約50萬元。若選擇最長30年供款期，總利息約60萬元，利息成本相差約20%，相當可觀。但要留意的是，提早向銀行還款，申請可扣稅的供樓利息開支便相會減少，須「計一計」。