內地「盲公竹」旭輝陷違約風波　分析︰恒基併購項目勢推高負債率

中、港兩地發展商合作發展房地產項目屢見不鮮，港商視內地企業為「盲公竹」，一來有「地膽」引路，二來可減少在內地投資的財務負擔。

這種合作方式，在本港各大發展商中尤以恒基（0012）為表表者，據恒地網頁及瑞銀報告，集團內地29個已發展及發展中的住宅項目中，有21個都與旭輝集團（0884）有合作關係（圖一）。例如，今年初旭輝便夥恒基附屬恒基中國投資及寶享房地產成立蘇州合營公司，開發江蘇省蘇州市相城區蘇地2021-WG-15號地皮。

「示範民企」亦陷違約風波

不過近日情況有變，中央政府收緊內房監管措施，不少有民企內房發展商陷入財務危機，連作為「示範民營房企」的旭輝都被指違約。「三條紅線」旭輝完全達標，皆為「綠線」，不過早前卻未能如期兌付一筆港元計價的可轉換債券的利息，公司歸咎於內地國慶長假令匯款有所滯後。

不論背後原因是什麼，過去數星期公司資金狀況已成市場焦點，多家評級機構均下調其信用評級，如穆迪由「B3」降至「Ca」，優先無擔保債務評級由「Caa1」下調至「C」；惠譽將長期發行人違約評級，及其高級無抵押評級由「BB-」降至「CC」，反映旭輝流動性風險增加，中期內或無法透過資本市場進行融資。

過去一年公司股價更由6.058元，大跌逾九成至最新的0.52元，更於昨日（27日）宣布停牌，以待刊發內幕消息公告。

對恒地是機會　還是危機？

合作方陷入危機，或許對恒基來說是機會，一旦旭輝急需資金，瑞銀估計恒地斥約176億元人民幣就可購入雙方合作的項目股權，一方面可阻隔來自旭輝的風險，另一方面或因對方急需資金，可以折讓價購入。

再者，多個內房商爆「爛尾樓」問題後，內地民眾似乎覺得本港發展商更有保證，整體銷情低迷下，新世界發展（0017）位於杭州住宅項⽬「江明月朗園」，6月首輪開售601伙即日售罄，認購金額逾70億元人民幣；嘉華國際（0173）位於上海及南京的兩項目，首批單位首日亦近沽清。恒地的「品牌效應」，或可進一步刺激銷售，加快資金流轉。

分析：收購或推高恒基負債率高

但這項舉動亦是「雙刃劍」，事關瑞銀估計，收購會令恒地負債率上升至46%，並影響派息能力。

銀河聯昌中港房地產研究負責人鄭懷武接受《香港01》訪問時亦指出，要留意不少內地發展商都「隱藏債務」問題，而且兩個企業合作，恒基在資金方面或需要提供擔保，一旦項目現金流有問題，或許要「上身」，「依家唔知有幾多啦，雖然百幾億（對恒地）唔係咩天文數字，但負債率太高，加上息口上升，唔係好事。」

【中環新海濱3號用地中標設計方案概念圖】

的確，翻查資料，單是前身美利道停車場及中環新海濱3號商業地皮，成交價分別達233億元及508億元，合共需付逾740億元，恒地副主席兼執行董事林高演當時表示，集團資金充裕，直言就算需要即時支付地價都沒有問題。如果扣除手上現金，截至今年6月底，恒基淨借貸相對股東權益則為25.8%。

惟目前甲級寫字樓的租賃前景已改變，鄭懷武指，疫情下防疫措施持續，而且內地未通關，租賃需求改變，對市場的估算未必與當年投地般樂觀，「中環供應增加，租金水平比恒地投地時都跌三成，內地未知幾時通關，海外（企業）亦有唔同考慮，（投資回報期）已經差幾年。」

鄭懷武直言，集團股價已反映一切。與內地業務有緊密連繫的企業，如恒地、恒隆（0101）及新世界等，跌幅較其他發展商為多，反映市場同樣擔心恒地負債問題，「就算再發債，依家融資成本高，所以當大家審慎投資時，一啲負債高嘅公司，咪擔心得多啲。」