批樓價高位挫五成　「最精準分析師」洪灝︰這因素出現趨勢性變化

星級分析師洪灝近日表示，本港樓價將會從高位下跌五成，令市場嘩然，亦有聲音反駁過去十年不少專家有關樓價大跌的預測終告失敗。洪灝接受《香港01》專訪，交代了睇淡香港樓市的終極原因，更認為樓價即使已從高位回落15%，相比其他國家仍然是非常昂貴，故料有進一步下跌的空間。

港人最關心的新聞之一，莫過於樓價何時回調。年初至今，反映本港二手樓價走勢的中原城市領先指數CCL已累跌近8%，自去年8月高位計更是跌超一成。對沖基金GROW思睿首席經濟學家洪灝早前曾表示，本港樓價在未來3年有機會從歷史高位回調50%，看法震驚市場。

港樓致命傷：利率趨勢性上升

過去有不少星級分析師看淡香港樓市，終皆鎩羽而歸。洪灝大膽預測樓價從高位回落五成，有甚麼理據與港樓對賭？「因為利率趨勢發生變化」，洪灝分析指出，由於香港過去多年都是呈現利率趨勢性下跌，即使樓價高企，仍然有不少人蜂擁上車，原因是實際按揭利率只有兩厘多，「供平過租」之下，令港人急於置業。

如今，洪灝相信利率出現趨勢性變化，美國通脹即使從峰值回落，仍會在高位徘徊，利率亦會維持高企。「未來三年聯邦利率保持在4%-5%有什麼不可能？」洪表示只要美國通脹率仍處於5%-6%，利率仍然會維持高企。

基於對利率出現逾十年以來的趨勢性轉變，洪灝坦言在此刻賭樓價升跌，「我寧願賭它會下跌，而且40%-50%都不是很多，現在已經跌了15%，未來再跌20多%已經差不多。」

港樓價冠絕全球　絕對有下跌空間

單憑利率政策去預測樓市或許過於片面，被問到會否低估香港的剛性需求，洪灝笑言「剛性需求從哪裡來？人口並沒有增長。」即使有分支家庭及內地客來港置業，但香港樓價相比其他地方仍然高得誇張，「即使歐美樓價升值不少，但今天200萬美元仍然可以買到很不錯的物業。可是2,000萬﹙港紙﹚在香港能夠買到甚麼？單是一個車位，都已經150萬。」

洪灝又笑道，最近收到不少地產代理的訊息，指要趁利率上升前買樓，「好像買菜這樣，我覺得不太靠譜。」洪重申一點，世界上沒有一種東西只升不跌，他走遍全球那麼多地方，直言香港樓價真的好高，而他亦不選擇在港置業。