黃國英專訪｜點評內房「血的教訓」　英Sir勸世︰冇心買就唔好睇

中國內房危機愈演愈烈，爛尾樓斷供潮勢不可擋，禍水一路延伸至內銀、內險。該板塊曾為「十倍股」，風光一時，現在猶如「過街老鼠」，遭資金唾棄。原因無他，內房估值便宜背後，伴隨着違約、清盤風險，此情此景，又值不值得投資者「博一鋪」呢？

最近自立門戶，創立黃國英資產管理公司的星級基金經理黃國英（英Sir），曾幾何時也沾手過內房，最終「迷途知返」。縱是一線內房企業，由高位計反覆累瀉達八、九成，定必有散戶「心郁郁」。黃國英給予散戶一句忠告：「冇心買你就唔好睇！」

近年，中國政府嚴厲收緊房地產政策，「三條紅線、「限貸限購」、「兩集中」等等，一連串限制政策出台令內地房地產行業遇上史上最難捱的時刻。包括龍頭中國恒大（3333）在內等大大小小房企已出現債務違約，近月更有不同發展商的項目「爛尾」引發斷供潮。

著名基金經理黃國英多年前曾經投資內房股，但看清整個行業的商業模式後，便決定一股不留，不再沾手內房。當一個強勢板塊，淪明日黃花，背後啟示值得一說。

內房泡沫爆破 不合理制度被推翻

最近的「爛尾樓」風波，影響到內房、物管、內銀及內險企業，甚至開始波及非必要消費。「內房最慘係諗唔到way out（出路）！」他稱，內地房地產市場龐大，除了一線城市如「北上廣深」有外來人口支撐之外，其餘二三四線城市的移民人口稀少，樓宇供應遠超容量。

黃國英以一個很簡單易明的說法，解釋為何內房難逃出困境。以往樓價不斷向上，人民前仆後繼買樓，甚至仿傚香港買賣樓花，希望及早借助樓價為身家增值。如今，內地樓盤供過於求，「內地人唔係蠢！」，不會再盲目買樓，更不願意冒險買樓花，傾向現樓。更何況樓價停滯不前，預計來年樓價亦不會大升，買家根本不必急於置業，需求持續疲弱，才是內房大勢已去的原因。

今次內房泡沫爆破，黃國英稱，正正是推翻以往的不合理制度，以往發展商加大槓桿不停起樓，如今資金循環中斷，「趁早爆都係好事，但有排痛！」

奉勸應「無差別」避開國企和民企

始終內地實在太多樓盤供應，難以消化，且一手樓盤需求大減，據國統局公布，上半年住宅銷售額大減31.8%。花旗銀行估計，有31間內房企業7月銷售額按年跌42%，整體內房股上半年核心盈利或按年跌39%，是自2017年以來的5年低位。

在資本市場上，內房股債亦不被看好。據滙豐環球研究報告，內房未來十二個月的預測市盈率（PE）已跌穿至5倍低位，失守2011年底的水平，並低一個標準差。市帳率（PB）去年早已跌穿1倍，最新逼近0.5倍，資產淨值（NAV）接近折讓80%，可見內房大勢已不同往日。

既然內房估值平，為何股價屢屢沒有支持？黃國英將投資者分為兩類人，一種是只想維持富貴的「疊水」富人，一種是打算「博」的窮人。內房股固然不適合後者去博，「難中、唔好分」。至於想維持富貴，目前市場上有不少美金定期的選擇，提供的可是3厘的無風險利率，「試問何必要賭風險溢價高得離譜嘅公司呢？」

他警醒一眾散戶，「平，固然有瑕疵！但無人知曉此瑕疵是否會在未來被消除。」散戶即使想發達，亦不一定要選內房股，大有更好的範疇可供選擇。若不熟悉企業運作，倒不如「慳返啖氣」，揀選大型科技股或必需消費類股。

「明知不會買」　勿投入情感

的確，由國企到民企內房，過去一年股價浮沉，更多是經歷漫長跌浪，山頂走向山谷，段段看似是入市機會，段段又是套牢陷阱，散戶該如何克服此心魔，引以為戒？

市場時常將內房分為國企和民企，前者看似比較穩健，但對於黃國英而言，即使是有國企背景的內房股，如中海外（0688）及華潤置地（1109），他也沒有興趣投資，並笑言「地產唔係一盤令你發大達嘅生意！」這些房企最終只會演變成「中國的新鴻基」，除了有着不錯的收息機會之外，他反問：「買入又有何特別之處呢？」

黃國英不會細分內房股，更不會花時間研究一些明知不會買入的股票，一來浪費時間，二來投入情感會影響判斷，籲「冇心買你就唔好睇，睇咗你就好大鑊架啦，睇唔睇到啲嘢抵唔抵博，就睇你功力！」