前領展掌櫃打骰　順豐房託力谷租金收入　冀資產兩年翻一番︱專訪

隨著疫情及電商的發展，物流對企業越來越重要，市場對物流地產的關注度亦不斷提升。順豐控股去年分拆順豐房託（2191）在港上市，是本港首個以物流為重點的房地產投資信託基金。公司管理層受訪時稱，希望通過收購母企的物流地產項目，以增加公司的租金收入，目標是整體物業估值兩年內倍翻，為股東帶來穩定回報。

順豐控股（深：002352）去年分拆順豐房託（2191）在港上市，行政總裁兼執行董事翟迪強接受《香港01》訪問時預期，今年將斥資20至30億元，收購數個母公司的內地物流項目，兩年內將整體物業估值，由目前的逾60億元，「翻一番」至120億元。

翟迪強曾任藍籌REIT領展（0823）的財務總監，對於房託的熟悉不言而喻。他笑言，本港大部分的收租房託或企業，不外乎通過兩招去推動增長，分別是將現有物業增值，釋放租金收入的潛力，當潛力慢慢釋放後，下一步就是收購更多的項目，「增長開始慢，只好通過收購去令到租金收入增加。」

物流地產租金收入穩定

他指香港主要房託涉及商場、寫字樓及酒店項目，過去數年均受疫情影響，如寫字樓的租金收入，或會因公司改變上班模式而受影響；商場亦因新冠疫情及電商的出現而受衝擊。相反過去十年，物流地產發展一枝獨秀，租金收入增幅雖然較慢但穩定，不過亦因為穩定，物流房託若果需要持續增長，就要通過收購的方或去發展。

「你睇返過去10至20年，各種原因帶動緊物流地產嘅需求，特別係電商嘅發展。」他解釋，過去企業是需要考慮如何將產品由工廠運到倉庫，再由倉庫運到分店，但電商的出現，就要考慮如何通過物流，直接將產品送到消費者手上；另一方面，即使本港貨櫃吞吐量增幅放緩，甚至下跌，惟空運增長持續強勁，對物流倉需求有增無減。

不過並非所有物流物業都值得投資，全因市場對物流物業的要求已經改變，對現代化物流倉需求增加。他舉例新冠疫情下市場對「冷鏈」需求上升。所謂「冷鏈」是指貨品需要冷藏，如疫情關係，市民購買更多鮮活食品，對急凍冷藏食品需要增加，而部分醫療物品，亦需要存放於有恒溫系統的倉庫當中，「運送要求高，要控制溫度，恒溫倉需求好大，你又係咪有呢個設計？」

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港缺投資機會　將專注內地

香港「地少人多」，與物流相關的土地供應更「買少見少」。翟迪強坦言，香港有好多投資機會，但「有錢亦未必買得到」，「公司唔會拎賣出嚟，買到嘅機會好低。」因此收購的目光會放在內地，目前已經鎖定了部分母公司位於大灣區；中部的成都、武漢、長沙；華東地區如上海、安徽，以及北京、天津等的物流地產項目。

收購準則方面，他目標是已經落成物業、出租率達七成以上，而且順豐集團本身是主要租客。翻查資料，順豐房託目前有近77%的收入是來自母企順豐集團；順豐目前在內地有約50個物流項目，總面積超過700萬平方米，已經投產面積約200萬平方米；順豐房託未來五年，對上述項目將會有優先購買權。

翟迪強認為以上準則有助投資者認識物流房託的特點，目前順豐集團除了自己的物流倉外，亦需要向第三方租用不少面積，隨住業務發展，對物流倉的需求只會增加。加上內地部分二、三線城市的物流倉，部分空置率達兩成，投資者或擔心影響租金收入，若果順豐房託購入的二、三線城市物流倉，而集團是主要租客的話，會令租金收入前景更穩定，「始終公司新成立，投資者或擔心公司欠缺管理經驗及招租能力，呢啲條件比較容易明白同增加信心，順豐租嘅話佢唔會走㗎，會好穩定。」

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若進行大型收購或需股本融資

去年公司投資組合的平均出租率為95.8%，租約年期以5年為主。翟迪強指，每年都會有3至5％的租金增加，認為相關租約框架有助增加收入穩定，惟隨著公司發展，以及資產規模增加，未來或會檢討。

目前公司資本負責比率為30.6％，翟迪強計短期內可以動用現有資金及銀行貸款約7億元進行收購；若年內再進行多更多項目收購，將續通過銀行貸款，甚至股本融資進行，有信心獲投資者支持。

順豐房託早前公布，去年4月29日至12月31日收益為2.44億元；物業收入淨額1.95億元，可供分派收入為1.38億元；公司擬派每基金單位17.24仙，分派比率100%；旗下物業包括位於青衣的15層物流倉，及佛山、蕪湖兩地物業的租金回報，整體出租率近9成6。