華置私有化｜資產大盤點　投資內房累NAV大縮　甘比出價合理？

華人置業（0127）獲大股東劉鑾雄家族提出私有化，作價為每股4元，較9月29日停牌前2.9元有37.9%溢價。劉鑾雄在股壇上享負盛名，更有「狙擊手」之稱，曾在80年代多番狙擊本港多家老牌上市，當中包括中華煤氣（0003）及大酒店（0045）等，成為佳話。

至於華置本身業務除了從事物業投資﹑物業開發外，亦有從事債券及股票投資，其中內房股更是公司的寵兒。可是內房股近期連番傳出負面消息，讓華置因而面臨逾百億元損失之餘，或促成今次私有化的原因。該公司行政總裁陳凱韻﹙甘比﹚呼籲小股東支持今次行動，直言「一個沒有流動性風險下套現的良機，把所有風險轉移至其本人身上。」

詳細報道：華置私有化｜甘比籲散戶支持︰套現良機 把風險轉移她身上

私有化作價較停牌前收市價有近四成溢價，惟據公司中期業績，每股資產淨值為12.99元，折讓達七成，意味大劉家族僅花19億元便可「買起」整間資產豐厚的公司。折讓雖高，大劉看似有著數，但實際情況又如何？

華置資產可大致分三部分：一是投資物業；二是中國恒大（3333）的股權投資；三是恒大及佳兆業（1638）等內房債。

一、投資物業估值約144億元

近年華置已較少發展項目，主要集中英國及香港的收租物業為主，據中期業績，該等物業估值約143.9億元。當中包括銅鑼灣地帶、奧海城三期（佔25%權益）、中港薈（佔15%權益）、夏慤大廈、位於觀塘鴻圖道1號的一幢33層工業大廈（佔33.33%權益），以及預期於2025年初落成的馬角街14至18號的工業大廈。

英國方面，所有投資物業均集中在倫敦，包括「River Court 」、「St George Street 14號」、「Oxford Street 61-67號及Soho Street 11-14號」及「St James’s Square 11及12號以及Ormond Yard 14至17號」。

內地方面，則持有位於北京的一間酒店及寫字樓，各佔五成權益，上半年整體物業租金收入約1.61億元，若果下半年相約，全年租金收入可達3.2億元。

二、投資恒大或輸104億

據華置中期業績內顯示，截至今年6月底未經審核簡明財務狀況報表及證券投資活動中，包括債券﹑上市股本投資及結構性產品之賬面值總額為138.33億元，佔公司總資產39.9%。

其中恒大佔比不少，單是投放在恒大股票的金額已達135.96億元！惟受內地「三線紅線」，限制內房企業融資等措施影響，恒大陷入債務危機，股、債價急挫。

華置披露，自今年8月30日至9月21日期間，於場內出售1.089億股恒大，現金總代價為2.465億元，每股平均價為2.26元。其後在市場上進一步出售恒大，合共1.687億股，套現4.42億元。該兩批股份在截至去年底時賬面值總額為41.37億元，當時恒大股價為14.9元，即出售兩批恒大股份導致華置在今年的其他全面收益，錄已變現虧損34.49億元。

減持兩批恒大股份後，華置仍持有約4.39%的恒大股權，若以恒大停牌前每股2.95元沽清，華置於恒大股票合共「損手」104億元！

三、投資恒大、佳兆業內房債亦損手

恒大屢傳出債務危機，未有向債券持有人支付債息，拖累恒大債價表現。翻查華置中期業績，截至6月底止，公司手上持有7隻恒大集團之債券，收購成本為6.71億元，當時市值已跌至5.27億元。

截至昨日（6日），據bondsupermart數據，上述債價每1美元最新買價已分別跌至約16美仙至22美仙，現時市值僅1.15億港元，估計帳面蝕5.56億港元。

「三線紅線」亦非單單影響恒大前景，市場亦擔憂其他內房受影響，因此即將佳兆業未有傳出債務違約等消息時，其債價亦已大跌。現時手上持有三隻佳兆業債券，收購成本為約19.86億元，現時市值僅12.8億元，帳面輸逾7億元，換言之兩間企業債已令華置帳面蝕逾12.6億元。

投資恒大虧損令NAV進一步減少

面對著恒大的股權投資，以及恒大、佳兆業等內房債的虧損，華人置業當前的資產淨值已經較6月底大打折扣，意味著「大劉」提出的私有化要約價並非真正存在近七成的折讓，亦非坊間所說的「賤價」私有化。

截至6月底止，華置的每股資產淨值（NAV）為12.99元，較要約價每股4元存在近七成折讓。不過，若扣除6月底至今有關恒大股份及內房債券的投資損失，其資產淨值便要相應削減。

根據上述華置所指兩次減持恒大共2.776億股，估計已套現9.66億元，連同餘下5.824億股，有關恒大股份的套現價值及賬面價值僅餘24億元，較與6月底止的賬面值87億元，大減近63億元，因此其資產淨值估計已經由6月底的247.78億元，跌至目前最新的184億元。計及投資內房債券的賬面虧損，資產淨值將進一步降至174億元，相當於NAV約9.12元，變相較要約價折讓56%。

375億股息早已袋袋平安

如今恒大停牌，加上恒大及佳兆業的債券亦有機會面臨違約風險，華置在相關的投資損失仍然是未知之數，視乎最終價值而言，這也許是甘比稱「把所有風險轉移至其本人身上」的原因。

雖然投資恒大、佳兆業失利，但並不代表大劉這位財技高手的失敗。其實早在2014年開始，他與甘比已大手買入華置的核心資產，包括尖沙嘴新港中心、The One、皇室大廈，以及若干豪宅及商舖。

同時華置亦向恒大出售內地及本港項目，當中最矚目可說是以125億元，向恒大出售位於灣仔的美國萬通大廈，即現時的恒大中心，預計一系列的出售，已為華置套現逾500億元，之後更大派特別息，以劉氏夫婦持股近7成半計，至今已收取超過375億元股息，幾乎相當於免費取得The One、皇室大廈等地標物業。