樓價疫市企硬　供應少非主要「元兇」　晨星鍾允︰這因素主導樓市

房屋是市民的基本需要，但在香港人要「輕鬆上車」，似乎是天荒夜談，通過置業達至「致富」，已是港人的共識。Morningstar晨星高級股票分析師鍾允受訪時明言，土地供應、市場需求，均不是影響樓價的主因──環球資金流入，才是本港地產市場的關鍵。

調查機構Demographia上周公布的全球城市樓價負擔能力報告，在八個國家92個城市中，本港住宅樓價中位數對比家庭入息中位數達20.7倍，意味要20.7年不吃不喝，才有望置業，因此香港連續第11年成為全球樓價最難負擔的城市。

數據看似誇張，樓價如此難「負擔」，但疫情下經濟即使再差，失業率持續上升，樓市成交依然暢旺，一手樓盤開售時繼續大排長龍；樓價亦不跌反升，據差餉物業估價署最新數據顯示，今年1月份私人住宅售價指數，結束連續三個月跌勢，按月微升0.1%；經歷反修例風波及新冠疫情，樓價從2019年5月的歷史高位僅跌約4%。

晨星高級股票分析師鍾允受訪時指出， 香港房地產市場對資金敏感度較大，「熱錢」是否流入，取決於中、香兩地經濟發展速度與美國經濟發展之間差距，若果美國發展較慢，香港、中國經濟增速較快，一般而言會較多資金流入香港，或經香港流入大陸。

土地供應、市場需求屬「次一級」影響

他提到若果大量資金流入香港，「這個時候，香港房地產不論是股票、或是資產價格都會上升。」過去三次「大冧市」，即是1997年、2003年及2008年，樓價下跌均是經濟差，資金流走所致；2009年後受惠量寬，本港樓價持續上升，亦是與大量資金流入香港，及經香港轉到內地有關。因此他認為市場供需、土地供應等因素，僅屬「次一級」的影響。

惟不論政府官員或是發展商，提及樓價高企的原因，大部分都以「低息環保持續，加上土地供應不足、市場需求暢旺」等因素去解畫，鍾允認為要短時間內找一個原因的話，就只有說是供應、市場需求大，但他進一步解釋，不論政府指出未來十年會香港需要多少土地，未來有幾多土地供應，樓價始終向上，這全都是與「錢」有關，「供應、需求是長期的發展，要分析人口統計，包括幾多人結婚、移民等，是一個緩慢的變化。」

港人買樓當投資　 今年樓價平穩

他笑言，香港人買樓大多目的都是投資，「香港人買置業主要有兩個原因，一是自己需要，另一個是投資，可以說做這個決定的，六、七成（人）都是投資，所以這情況下，你不能只看土地供需等。」

雖然低息環境及資金流入利好樓市，但他亦認為，樓價已屬偏高，股市上升所帶來財富效應能否延續亦要觀察，故他預期今年樓價僅維持平穩。

環球資金流入　 才是港地產市場發展的關鍵

若然香港樓市是「資金市」，疫情爆發後，美國聯儲局再度「印銀紙」刺激經濟，是否意味著香港樓市將再次迎來新一個「黃金十年」，「維持平穩」的估算又是否太保守？

鍾允認為，市場不應該這樣類比，今次聯儲局的量寬，是將利率在短時間內由1厘減至接近零的水平，雖然利率大跌九成，但值得留意的是，雖然減幅很高，但只是由一個低息環境，變成另一個更低息的環境。他認為，樓價不一定會因為利率低而上升，但波動會好大、風險亦會高，「由1厘跌到0.1厘可以好快，重新回升亦可以好快。」

至於市場擔心，因政治問題香港或重現移民潮，他認為移民是重要決定，要考慮的因素好多，「很多人考慮（移民），希望有這樣的機會，但不一定會走。」他重申，內地經濟前景樂觀，吸引環球資金流入，才是主宰本港地產市場的關鍵。

然而，看好中、港兩地經濟，資金流入理應利好商業活動，但仲量聯行指出，中環甲級寫字樓空置率於去年12月升至7.3%，為2004年以來首次升穿7%，似乎「理想」與「現實」不符。

鍾允就認為，2018年底開始中美兩國關係轉差，但外資繼續流入中國，「中國有資金流入，　代表香港有資金流入」，現時空置率上升，全因在疫情影響下，即使企業再希望在港擴充業務，亦難以來港「睇辦」，「疫情之後會來設辦公室，到時就會變成資金、工作，不可能（過去一年）做這麼多IPO、會計、融資，最後會不變成工作機會。」