投資美股｜施永青點評最大對手　貝殼如何撐起6千億市值

中國最大的房屋交易服務平台貝殼（美：BEKE）赴美上市三個多月，股價一度翻了三倍，近日因配股才由高位回落兩成，市值仍超過770億美元，折合近6,000億港元，比在港上市的任何一隻內房股都要高。在內地經營中原地產，屬「同行」的施永青，深受貝殼野蠻成長的影響，由他來點評最強對手，或許合適不過。

貝殼的前身是房地產經紀公司「鏈家」，由創辦人左暉於2001年在北京成立，並逐步成為行業龍頭。鏈家率先在業內創建「樓盤字典」和ACN（Agent Cooperate Network，經紀協作網絡），把樓盤交易流程和服務標準化。2018年，左暉成立貝殼找房，開拓線上平台，將鏈家的經驗推廣給其他中介品牌。截至今年上半年，貝殼平台擁有自營鏈家門店7,700家，經紀人13.42萬人；加盟品牌和其他合作品牌門店34,547家，經紀人32.18萬人，非鏈家品牌成推動業績增速的力量。

貝殼的業務包括二手樓和新樓销售、房屋租賃、裝修和社區服務等，例如在二手房交易市場，貝殼收入主要來自中介在網絡發布房源的費用，置頂競價的費用，以及房屋交易的手續費。此外，貝殼今年還上線了第三方金融服務，提供租房分期、裝修分期、房產金融、保險等產品，開拓更多收入來源。

施永青：中原先搵生存空間

曾長時間佔據內地房地產中介一哥地位的中原地產，面對中介同行及互聯網浪潮的雙重夾擊，市場份額不斷被蠶食。該公司創辦人施永青坦言只能防守，未有加盟貝殼平台，「中原無得做一哥，但內地仲有4萬多經紀，遍佈30多個城市。一手市場有一定市佔率，二手市場明顯同佢有距離，個別城市已經無得爭，只能在內地先搵生存空間，唔死得先，再搵機會搵佢弱點。」

例如在深圳，中原地產依然守住一哥位置，但施老闆笑言：「無謂刺激佢，佢集中小小力量搞我，已經好難頂。」

共享資源勝傳統經紀

縱然是競爭對手，施永青旗下「C基金」亦有投資貝殼，貝殼初上市時，施永青在網上也曾話「買得過」，並多次點評貝殼這家公司，網民若跟買可能已有所斬獲。

同為行內人，自然更熟知對手優勢。施永青解釋，在地產代理行業，最重要是掌握資訊，鏈家除了有樓盤字典，確保盤源相對正確外，在共享資源上也做得較傳統經紀好，「例如業主減價，傳統經紀會收埋唔公開，自己先做一輪，鏈家就要求第一時間打落電腦，比全部人都知道業主減價」。

他續指，鏈家成功以後，發覺經紀代理行業要重成本經營，包括租鋪、請人，要變身全國性公司「有排搞」，於是開放了加盟店，把以往鏈家的經營手法，變成規範性流程，複製予其他行家，加盟的品牌只能按該模式營運。後來，這套標準化的經紀服務流程搬到線上，衍生出貝殼找房。

嘆中原上市受阻　難打燒錢戰

施永青指，貝殼是用互聯網概念，顛覆性的改造了地產代理市場，加上其在市場上不斷集資，如早期的風險投資及到美國上市，令貝殼可以燒錢大打規模戰和價格戰，用承擔虧損的能力排斥對手。

像其他新經濟公司，貝殼早期的瘋狂投入亦開始錄取回報，據最新第三季業績，收入錄205億元人民幣 ，按年增長70.9%；經調整淨利潤為18.58億元人民幣，上漲210.6%。

反之，中原地產一直未有上市，未能利用市場資金發展，主因是得不到中原另一位大股東王文彥的支持，施永青感嘆：「無得遺憾架啦，我係認命嘅人，鬼叫你拍住個咁嘅拍檔。人哋可以用社會嘅錢（發展），好多財技方法拎大量資金；我用公司賺返嚟嘅錢，只靠有機增長。在這場戰役唔止綁住隻手，係扑斷埋隻腳。」

貝殼打倒地產霸權 佣金勝一籌

貝殼在11月30日收報65.33美元，市值高達770億美元，折合近6,000億港元，蓋過所有上市的內房商。據中信證券報告，預計貝殼2020年、2021及2022年淨利潤可達55.3億、85億及117.9億人幣，按PE等估值方法，予目標價78.9美元。

施永青說，地產商被看成傳統經濟「無出色」，市盈率特別低，貝殼則屬於平台型公司，掌握市場訊息，有規模效應。對於現行估值是否泡沫，他認為，若貝殼最終能壟斷市場，或可有這樣的價值。

他續說，現時市場上搵樓的買家，幾乎都被貝殼掌握，連帶其在一手樓市場亦坐擁議價權，「香港人話打倒地產霸權，靠遊行示威點打？貝殼就打倒地產霸權啦！佢話地產商幾時開盤，賣咩價全部我話事，啲客喺哂我手。普通代理接地產商盤收0.6%至1%佣金，貝殼可以收3%至4%。」

斥2億搞HOUSE730「抗外敵」

至於本港地產經紀行業可否複製貝殼模式，施永青認為不能，因香港經紀未必似大陸員工，願意接受流程監控，加上自有代理發牌制度後，近年行業招聘愈趨困難，更難大規模改變行業心態，鏈家則可在學校招聘一批「白紙」，好使好用。

為防止如貝殼般的「外敵」攻入本港，施永青個人及中原等公司去年投資2億元成立「HOUSE730」網上放盤平台。施永青解釋，平台不是以服務中原為主要目的，是希望打造一個行業的網站，開放予業界使用，冀成為買家搵樓的首選平台。他說，平台與貝殼不同，只作行業資訊共享，並非要重塑行業運作。