前領展場吸金力受質疑　新田圍商場買家現身解畫　揭翻新大計

領展（0832）早年拆售旗下屋邨商場、 街巿及停車場，引來部分投資者購入，期望將物業翻新，變成收租的金蛋。不過，這條吸金方程式，近日卻受到質疑。沙田新田圍商場及柴灣興民商場，這兩個前領展商場，分別被指整體租金回報率奇低，及叫租過份進取致乏人問津。

翻查資料，上述商場由內地商人陳錦泰持有的順聯控股，於早年斥6.7億元掃入，至今起碼逾3年，卻被指遲遲未收成。記者抱住疑問，走進商場一探究竟，亦找來順聯副行政總裁及首席財務總監現身解畫，回應外界「死場」言論，並親述集團發展「商場加學校」模式的大計。

領展拆售旗下商場，早年吸引不少財團洽購，但轉手後卻不時引起「大走樣」、「狂加租」的風波，順聯集團於2017年以4.61億元購入的新田圍商場，亦不能倖免。近日就有傳媒報道指，新田圍商場2018年清走近九成舊有商戶後，至今未有新租戶進駐，現時整體租金回報率奇低，而興民商場則因舖位呎租叫價過份進取，乏人問津。

新田圍商場有2間吉舖　本月開始翻新工程

倘大的商場，吸金能力受質疑，順聯首席財務總監陳家邦接受訪問時回應坊間指控，稱新田圍商場租金回報率僅0.02%並不準確，項目現時出租率逾五成。

新田圍商場位處沙田新田圍邨，樓高五層，4樓及5樓為商場部分。記者走訪現場，發現4樓被圍板封起了近一半位置，原有的休憩平台已荒廢，留出一條出入通道，同層正營業的商舖有超市、便利店、藥房及菜檔；5樓部分則有茶餐廳、診所、補習社、兩間老人院舍及社會服務中心，尚餘兩間待租的「吉舖」。有區內居民表示，商場圍封部分已被丟空多時，邨內購物選擇不多，想買餸最快可到附近的秦石商場，步行約十分鐘路程。

陳家邦指，「我們上月已制定圍封部分的翻新方案，預期本月進行裝修工程，分階段翻新休憩平台及商場走廊等位置，期望能吸引辦學團體進駐」。他續透露，5樓空置部分考慮引入街市營運商及理髮店。

回應「狂加租」指控　興民商場出租率逾九成

另一被指是「死場」的柴灣興民商場，陳家邦透露整體出租率逾九成，有超市、便利店、餐廳、診所及麵包店，有1間吉舖，已承租商場大部分面積英育德中學（Invictus）則正在裝修。

值得一提，順聯同時持有另一前領展場香港仔田灣商場，物業共有5層，其中3層半面積已改裝成學校，引入了威雅小學（Wycombe Abbey School），去年9月已開學，餘下面積租予民生商舖，1樓有護理用品店、便利店及銀行櫃員機，有1間吉舖，而地下樓層的3個舖位則尚未租出，商場出租率逾八成。對於呎租叫價過份進取而無人問津的指控，陳家邦指︰「作為業主，如果狂加租令商戶無法負擔，對潛在租客及我們也沒有好處。」

「商場加學校」模式　租戶不會「話走就走」

不難發現，順聯的商場的吸金方程式，全有教育概念，原因之一是集團旗下九龍城商廈物業薈學坊，已引入多個補習社及興趣班經營者進駐，食髓知味，因而打算將三個商場打造成「教育城」。

陳家邦解釋，集團創辦人陳錦泰早年購入商場時，已計劃透過活化老舊的屋邨商場，重新以學校用途進行裝修，引入國外的辦學機構，為商場帶來人流及提升質素。他又認為，教育有最穩定的租金收入，選擇進駐的學校在同區收生，不會「話走就走」，而香港家長亦願意花費在小朋友的教育上，除了疫情期間學校及興趣班等須要關門，其餘時間生意皆非常好。

順聯副行政總裁黃嘉俊補充，本港教育需求殷切，除國際學校及正規學校外，亦有不少新的辦學團體有意進駐香港，有見田灣商場的「商場加學校」模式逐漸成形，集團未來會以「薈學坊」品牌複製到其他商場，物色符合此模式的項目進行收購，會選擇選址夠大、有明顯教育需求的地點，如教育中心商廈等，手頭上已收到一些推薦項目建議。

留約三至四成面積　租予民生店舖

引入辦學機構，可賺取穩定租金收入，但民生商場改造，也有限制。黃嘉俊指出，集團要平衡租客組合，除了佔地較大的學校外，每個商場預留約30至40%面積將租予民生店舖，包括食肆、超市、洗衣舖等，兼顧鄰近居民需要。不過，自去年6月起遇上社會事件及肺炎疫情，零售市況不景，商戶做生意信心大減，令招租過程更困難。

另一邊廂，黃嘉俊指，旗下商場及街舖在疫情期間，為中小型租戶提供減租和延遲交租等安排，教育及餐飲商戶減租幅度達五成。

他亦提到，為民生商場招租時，須留意當區人口及同類店舖的分佈等，揀選居民需要的商戶組合，除了購買必需品的超市、便利店、凍肉店或菜檔等，亦有意引入民生服務類如剪髮店、洗衣店及食肆等。不過，他以田灣商場為例，雖然有銀行承租舖位，但因人流限制只願意開放一部提款機，商場鄰近田灣街的食肆競爭大，故期望引入麵包店或小食店。