3小時「摩出」千萬利潤　到拆售單車位　羅珠雄︰唔創新邊有機會

樓市癲升，「磚頭界」猛人輩出，舖王波叔、大鴻輝興業主席梁紹鴻等堪稱「殿堂級」。相比之下，在物業投資界打滾剛好10年的羅珠雄，算是「後起之秀 」，勝在「識走位」，工廈、商舖、寫字樓、車位，甚至單車位、共享空間都有他的手影！
靠手機買賣起家的羅珠雄，2008年開始「轉行」投資磚頭，不消4年已有成名作——2012年1.47億元拍下觀塘怡生工業中心4樓全層和5樓半層，3小時後轉手「摩出」，賬面賺1,300多萬元，驚覺「啲錢幾咁易賺！」
幾許打拼，羅珠雄已晉身知名炒家之列。今次訪問，他親自剖白自己「到處留情」的因由，以及「㨂貨」之道。炒家有夢，羅珠雄「野心」不少，希望學新鴻基地產（0016）般自己起一幢商廈出來。

今次訪問約在羅珠雄最新拆售工廈項目OK688進行，他甫到埗，已獲一大堆經紀前呼後擁，「羅老闆」前，「羅老闆」後，異常親切。

這亦難怪，2008年由經營手機買賣「轉行」投資磚頭的羅珠雄，先後染指工廈、商舖、寫字樓、車位及單車位等等，在資深物業投資者當中，可謂手伸得最「遠」的一位。

成名作︰3小時「摩出」逾千萬

羅珠雄於1996年港樓爆煲前夕來港，靠經營手機買賣起家，99年開始收買二手手機，轉手至其他地區，最成功時每年買賣過百萬部手機，贏得「電訊王子」之稱號。直到08年金融海嘯，他發覺電話市場飽和，利潤不及過往高，因而「轉行」投資磚頭，「果時一打開報紙，見到市場好旺架嘛，就試下做地產」。

不消4年，他已有成名作。2012年，斥資1.47億元拍下觀塘成業街16號怡生工業中心4樓全層和5樓半層，3小時後隨即轉手「摩出」，賬面淨賺1,300多萬元，「我話個時啲錢幾咁易賺！」羅記憶猶新道。

不過，樓市飆升，政策辣招頻頻出台，工商舖「摩貨」﹙即完成交易前轉售﹚已成絕響，只是投資何須畫地為牢？羅珠雄其後「轉戰」投資商場。他於2015年伙資深投資者蔡志忠以4.98億元買入石門安群街1號商場1樓全層，樓面面積6.1萬平方呎樓面，羅憶述當時別人都說他買錯貨，商場位處「死位」，但他堅信自己投資眼光，看準配套好，鄰近馬鐵站又位處一樓，最終成功沽出大部分單位套現11億元，僅保留2個大單位收租。「好冒險，商場係人地唔要先賣畀我，所以呢件嘢最難忘，都幾億！」

「炒樓炒到全香港都唔開心！」

羅續稱道，炒樓要有機會，必須「創新」追趕潮流。「10年前一開始做工業，之後搵商場，到做舖位車位，做得好再做住宅，唔同時間做唔同野，唔去創新，邊有機會！」去年8月，他合組的財團以8,600萬元掃入將軍澳新寶城一批車位，包括427個單車位，再將其拆售，別以為單車位無人吼，最終每個單車位以3萬元均價賣出。到了今年，羅珠雄更於觀塘工廈開設5萬呎共享空間，「市場興呢啲 ，一好我地就跟佢地去做」。

翻查資料，羅珠雄沾手不少磚頭，卻少有炒港樓，原因為何？「好似主席咁講樓係用來住，唔係用來炒」。他笑着續稱，自己更多是長線投資住宅或獨立屋，「住宅多數都係收租，或者自用唔賣，炒咩樓啫，炒樓炒到全香港都唔開心！」

「笑」說完，羅珠雄亦道出「深層次」原因。他指現時港樓價格過高，買樓又要付辣招稅，連港人上車都要付15%印花稅，兼且限制按揭成數。「依家借錢借得少，賣嗰時，仲要自己搵財務公司借錢先有人買，政府又打壓你」。

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專揀「殘舊」貨執靚

雖然炒樓致富，羅珠雄直言力不到不為財。訪問當天，他剛從珠海回來，下午3點多扺港，已趕去拆售工廈項目OK688銷售處，指着雙眼道︰「你睇下隻眼黑晒，哎……搵錢真係辛苦，係屋企邊有機會，好似你關埋個門邊有機會，要衝出去，機會要出去尋找返嚟。」

講到投資機會，羅珠雄以「lump sum﹙總額﹚」細為主，專吼「殘舊」物業，遇着業主急賣、無契、甚至無人要的貨，他就特別留神。惟羅強調物業基本條件一定要好，如位置好，鄰近地鐵，位處一樓，同時要避開過度僭健的單位。「咁會令物業有隱患，有一定風險。」

而選擇這些「老弱殘兵」貪其夠平。「只要執靚仔，賣又得租又得」，所謂「執靚仔」正是為物業裝修，令單位價值提升。羅透露，自己有工程團隊，由睇契、圖則、潛健，到入則、包裝、翻新工程都一手包辦。如2010年時，他以2,380萬元購得鴨寮街桂林街187號一個無契物業，斥300萬元裝修，4個月後拆售套現4,300萬元，轉手賺近1倍。

親力親為　實地睇貨

條件「岩晒」都未夠，他話每投資一個項目，都會先找人到現場點算人流，如2011年以8,000萬元買入新埔崗六合街工廈，指初時不敢買，經過2至3日「數人頭」後，才決定投資該項目，最終8個月後拆售，成功執4,000多萬元。

他更指，要收集多方意見，如測量師、律師等意見，當然少不免親自「實地視察」。2015年12月羅珠雄連同三名投資者，以3.1億元買入新蒲崗三祝街正華工業大廈全幢，連同其他2個物業，2年後即使未「執靚仔」已以3.98億元易手。事前，他其實親自「踩線」，「半夜蹲左係度2、3個鐘頭，自己一個靜靜地睇，睇完匯報畀老闆話，買得過啊」。羅口中的「老闆」，實情是拍擋。

對於「睇磚頭」，他的確積極，訪問期間，羅不斷收到不同經紀打來，向其推薦不同項目，他就一口答應，打算當日下午就會去看。身旁夥計亦道，「羅老闆」行事雷厲風行，總袋著回鄉證和護照，隨時可起行親自看各種項目。

「賣4件貨，買返5件貨」

訪問尾聲，問到成功要訣，他再道「最緊要肯勤力，肯出去跑先有機會」，自稱多年來從無停過買物業，「賣出去4件貨，就買返5件貨」，即使面對淡市，亦可乘機「執平野」，一直秉持「貨如輪轉」策略。另一個原因，他直白地說，「要經常買賣，經紀先記得你，第一時間搵你畀貨你睇先」。

整個訪問當中，羅珠雄總給予人時間緊迫感覺，不時問一句「仲有無？」，最後忍不住和記者邊行邊講，而他亦把握時間，邊走邊約不同人到酒樓食午餐，這邊向經紀揮手叫吃飯，另一邊招呼另一個經紀。路過青山道時向記者指出，一邊的高樓大廈，向記者道出目標，希望如同新鴻基地產（0016）自己起一幢商廈。

多年來戰績彪炳，他成功於不同磚頭做到成績，就想再下一城：「做到咁嘅時候都要上市，唔係你做唔到大」。至於什麼是時候，他稱「見步行步，是一步步做大」，未來則會繼續留意工廈、車位和地盤的投資機會，重心仍放於香港。