申請按揭必備「五寶」　業界揪出撻Q位　銀行「趕客」招數曝光

在金管局「加持」下，最新有14家銀行承諾，倘客戶「文件齊」兩周內便可回覆按揭審批結果，但高息環境下要確保按揭申請順利，還有不少細節需要留意。有曾在大行從事數十年個人按揭業務的從業員分享道，正常情況下，只要客戶準備齊全「銀行五寶」，一般兩周便能夠得知按揭申請結果。

聽落簡單，但由其過往工作經驗來看，這類「做足功課」的客戶佔比僅有40至50%，意味餘下高達50至60%，均為兩周或以上，才會得知審批結果，當中更有不少地方須留心，以免「撻Q」。

目前，已有14家銀行承諾於收齊申請文件後會在14日內通知客戶貸款的審批結果，以提升住宅物業按揭貸款審批流程的透明度、效率及客戶體驗。

有按揭業內人士指出，正常情況下，只要客戶準備齊全「銀行五寶」，即身份證、出糧單、稅單、信貸包括信用卡月結單，以及樓宇臨時買賣合同，一般兩周便能夠得知按揭申請結果。

但該業內人士並提醒，相較大型銀行，中小型銀行的配套及人手方面相較為有限，當推出優惠時，常會出現「塞車」的情況，或導致審批時間超過2周。而在極端情況下，部分銀行更可能因時間不足，直接加快拒絕客戶的申請，變相收緊審批標準。

銀行會透過個人信貸資料庫平台查核資料

有大行前從業員表示，被銀行「拖延」的按揭貸款審批個案，不少是涉及資料文件不充足，需時後補，比較常見的是銀行結單不齊全、漏報持有的信用卡，而為他人在其他銀行做擔保人，以及涉及財務訴訟，也需要補交相關資料。

當中較為繁複的是為他人在其他銀行做擔保人，需要較多文件，主要涉及被擔保人的貸款及還款等記錄，因萬一被擔保人無法還款，需要擔保人還債，銀行需要評估相關風險。與此同時，擔保人也可能會被要求證明與申請人的關係，例如會要求上律師樓宣誓兩人的血緣關係，令客戶需要承擔額外律師費。

而事實上，銀行在審批貸款時，除了會審查客戶所提交的資料外，也會透過個人信貸資料庫平台，去查核客戶的信貸情況，是否有在其他銀行借貸，包括信用卡、私人貸款、按揭，另外還有涉及的財務訴訟等。若果與客戶提交的資料不符，或者屬於提交資料以外的新資訊，均會要求客戶提交證明文件。

按揭審批涉及灰色地帶今年來偏緊

近期面對高息及樓市下跌的情況，按揭業內人士表示，銀行對於按揭審批偏緊，會要求客戶提交更多額外文件，例如在銀行結單上有顯示的定期轉賬項目，以前可能靠客戶口頭解釋即可，但現時則需要提交相關證明文件。

業內人士並坦言，其實銀行審批按揭涉及不少「主觀」元素，或者「灰色地帶」，而這些銀行都有機會因應不同情況而調節，而今年以來便偏緊。例子如目前個人要成功申請銀行按揭，首先需要通過供款佔入息比率（DSR），由於金管局早前宣布取消壓力測試，DSR便成為銀行對申請人的基本入息要求，每月總供款金額不能超過入息50%。不過，在入息計算方面，例如如何計算佣金及花紅，便存在灰色地帶。

銀行或以削借貸額等方式 令客戶「知難而退」

另一類例子為銀行在視察物業本身情況時，若屬於高樓齡會要求驗樓，若遇到潛建或許重大維修等情況，有機會拒絕批出按揭。在計算年期，可能會還款期計算會由80年減去樓齡，轉用70年減去樓齡，以50年樓齡為例計算，即還款期會由30年縮短至20年，變相每月需要供多錢。

該業內人士又稱，面對較高風險申請者，銀行可能不會直接拒絕按揭申請，或者叫客戶「過檔」，但會要求額外文件，而最終給予的按揭利率也可能偏高，還款年期可能會偏短，借貸成數也會較低意味借貸額也較小，有機會令客戶「知難而退」。