地產股淪升市「落後梯隊」　有個股仍折讓九成　專家一因素撐領展

地產股價值長期被低估，港股近日反彈，惟仍處於低位，大部分股價與資產淨值折讓逾六成或以上，個別甚至高達九成。有專家直言，出現大幅折讓主要反映投資者認為發展商「誇大」旗下投資物業的價值，相信要待美國減息，市場對樓市前景看法改變，差距才有望收窄。

至於會否成為大股東提出私有化的誘因，專家指出，除了資產價值外，亦要視乎企業的現金水平及負債水平，未必會出現「私有化潮」。反而，押注美國減息及內地撐港股政策，領展﹙0823﹚有望睇高一線。

長久以來，在港上市的地產股其資產價值一直被市場低估，發展商及收租股每股資產淨值（NAV）長期折讓逾六成或以上。近期港股雖然有反彈，但與高位比較仍有距離，與NAV之間的差距進一步擴大至逾六成或以上，部分企業或升至八成甚至九成以上。（見圖一）

估值受壓，開始吸引大股東透過回購等方式掃「平貨」，甚至出手私有化，例如朗廷酒店（1270）大股東鷹君（0041）擬私有化朗廷酒店；長實於過去一個月回購並注銷了逾1,500萬股股份。

專家：投資者不認同發展商估值

銀河聯昌董事總經理鄭懷武接受《香港01》訪問時表示，現時本港地產股股價出現大幅折讓， 很大程度上是反映投資者不認同發展商對旗下投資物業的估值，認為是有誇大。

他指，受到新冠疫情及美國聯儲局持續加息拖累，2022及2023年的物業交投量大減，同時內地經經濟放緩及部分外資縮減在港業務，令寫字樓等收租物業收益下跌，加上銀行定存利率高，不利投資氣氛。雖然政府已經將為樓市「撤辣」， 但鄭懷武強調，連同貨尾未來兩年有約4萬個單位應市，「當你今年賣到1.7萬伙，都賣兩年幾，發展商（推盤時）好難加價。」

在眾多負面消息下，投資者對前景看法與企業不同，「地產商覺得啲資產值1,000億，投資者角度，可能只係值800億。」因此出現股價與資產淨值更大折讓的情況。

滙豐：地產業於高息環境下利潤率受壓

大行看法亦相近，滙豐報告指，樓市「撒辣」後回緩，一手樓銷情反彈，惟地產商強調「去貨」，而且高息環境下利潤率受壓，行業復甦將更為漸進，預料計樓價今年上半年調整5%，下半年維持穩定，明年反彈2%。

花旗亦看淡本港地產行業，原因是去全球化；四大支柱產業在新的驅動力出現之前表現放緩；經濟疲軟和通縮導致實際利率高企；美聯儲減息後，香港按揭利率可能不會在初期跟隨下調；零售業受到旅客消費降級影響，每位遊客平均消費額下降；寫字樓面臨供應回升壓力，但裁員後需求減少；住宅措施放寬引發短期銷售衝動，更多新盤以合理價格推盤，但需求取決利率走勢，維持全年樓價下跌10%的預測。

花旗預計，自由現金流高、股息前景穩定的地產股將跑贏大市；以住宅為重點、資本支出計劃龐大、資產負債率高的地產公司表現則可能會落後。偏好依次為零售收租股、開發商、零售房地產投資信托、最後為寫字樓。

估值扺　未必成私有化誘因

至於大股東會否藉「價殘」時提出私有化呢？他指，除了大股東意願外，有兩點值得留意：一是公司現金水平是否充裕；其次是負債率是否高企。他解釋，不排除有個別中、小型地產股，其大股東或考慮私有化，前題是公司現金水平充裕及負債率低，對大股東而言才有利；相反逾百億甚至千億的企業，機會則較微，「涉及太多複雜因素，好似發債，可能其中一個條件已經係要喺香港上市。」

至於地產股的估值何時反彈，他認為要看美國聯儲局何時開始減息，「投資物業回報可能有3厘，但放銀行已經有4厘幾，投資者可能寧願放錢入銀行。」不過，中國當局據報考慮減免內地個人投資者投資港股通時的股息稅，或許是另一個股價催化劑。

他指，個別地產股如恒隆地產（0101）及嘉里建設（0683）股息率分別達9.7厘及8.7厘，長實（1113）及恒基（0012）亦有6至7厘息，領展（0823）亦達7.64厘。目前內地股息稅為20%，「對內地投資者嚟講，8厘息實收得6.4厘。」由於散戶對息口敏感，若果免除股息稅，或刺激內地投資者入市，因此較為看好領展，「如果領展可以入到互聯互通，加埋差不多8厘息，係有幾吸引。」