央行放水房價又上揚　中國樓市調控政策將何去何從

中國國家統計局昨日（18日）發佈的4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，各線城市新建商品住宅和二手住宅的銷售價格按月漲幅均與上月相同或略有擴大。中國國家統計局城市司首席統計師孔鵬認為，房價上漲的原因是「疫情積壓的住房需求進一步得到釋放」。

被「住房需求」啟動的中國樓市不僅反映在「價」上，也反映在「量」上。中國國家統計局的數據顯示，4月份中國商品房銷售面積為11,995萬平方米，按年僅下降2.1%，較3月份大幅上漲。考慮到2019年是房地產交易規模的歷史第二高點，目前中國商品房的交易規模已經恢復到歷史同期的較高水準。

事實上，中國樓市需求得以在疫情緩解後充分釋放的最主要原因是市場流動性的極度充裕。

為了應對疫情對經濟的衝擊，中國的貨幣政策不斷加碼。2020年以來，中國央行三次下調存款準備金率，累計釋放1.75萬億元（人民幣，下同）長期流動性。4月末，中國廣義貨幣（M2）餘額為209.35萬億元，按年增長11.1%，增速分別比3月末和上年同期高1個和2.6個百分點。

在流動性充裕的大環境下，居民購房的融資成本顯著下降。融360大數據研究院的監測數據顯示，中國首套房貸款平均利率和二套房貸款平均利率連續兩個月按月大幅下降。一些低成本資金也開始違規流入房地產市場。中國深圳樓市在3月和4月的爆發出就是由於大量企業法人通過「中小微企業貸款貼息項目實施辦法」中的政策漏洞將「經營貸」轉化為「房貸」，在房地產市場中進行違規套利。

此外，經濟下行壓力的不斷增大令部分地方政府開始為房地產鬆綁。中原地產統計顯示，今年1-4月，各地合計出臺房地產調控政策238次，按年增加45%其中，4月出臺的房地產調控政策多達67次。從政策內容上看，地方政府一方面放鬆土地出讓金的繳納緩解企業資金壓力，另一方面推出人才落戶新政和購房補貼刺激房地產市場的需求。

國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼認為，從操作層面看，商業銀行和消費金融公司應切實加強消費貸款、經營性貸款和流動資金貸款管理，在期限、用途、支用等方面，嚴格執行監管部門相關規定。銀保監會首席風險官肖遠企認為一定要按照申請貸款時的用途真實使用資金，不能挪用，對於違規把貸款流入到房地產市場的行為要堅決予以糾正。

中國寬鬆的貨幣政策環境雖然令樓市蠢蠢欲動，但是房價過高會對實體經濟形成嚴重的長期損害。中國房地產市場只有長期堅持「房住不炒」，才能讓住宅迴歸居住屬性，實現樓市供求的良性互動。因此，中國政府的決策層必須在經濟的短期收益和長期健康發展之間做出選擇。

目前來看，中國政府貫徹「房住不炒」政策的決心沒有變。5月10日，中國央行發佈的《2020年第一季度中國貨幣政策執行報吿》重申「房子是用來住的、不是用來炒的」，並強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。同時，報吿刪除了「因城施策」的表述。中信證券固定收益首席研究員明明認為，央行的報吿釋放了地產政策不放鬆的明確信號。