【財經評論】房住不炒關鍵詞被改兩詞之差　習近平改革晉第三階段

2019年12月23日，中國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。「房住不炒」之前增加了「長期」二字，「促進」發展也改為了「保持」發展。雖然只是「兩詞」之變，卻意味着中國的房地產政策和市場已經發生了趨勢的轉變。

儘管中國政府一再強調「穩地價、穩房價、穩預期」的重要性，2020年中國樓市「穩」字當頭。然而，面對2020年投資邊際效應的進一步減弱，尤其是習近平啟動的「第三階段」改革，希望「穩」字當頭，何其之難。

此次會議上，中國住房和城鄉建設部（簡稱住建部）表示，2020年中國政府將着力保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持「房住不炒」定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，着力建立和完善房地產調控的體制機制。

此次會議首次在「房住不炒」的表述之前增加了「長期」二字。這意味着中共並不會因為經濟的下行而選擇改革的妥協。面對當局的決心，整個中國房地產市場的預期也正在發生轉變，之前的觀望情緒有可能被「避險」情緒取代，唱淡中國樓市的風險正在增加。

樓價升幅明顯放緩

2019年1月至11月，中國房地產累計銷售面積按年增速僅為0.2%；銷售價格累計按年增速為7.1%，遠低於去年下半年平均10.2%的增速；儘管整體房價在穩定可控的範圍內小幅波動，但是，一﹑二﹑三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格按月漲幅均有所回落。其中，北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1%。而1月至10月的累積數據顯示，中國商品房平均銷售價格增幅也較去年同期下降了近3個百分點。

樓市價格走低已經成為現實。此外，從「土地財政」上來看，2019年1月至11月土地成交建面累積按年縮減2.7%。在政治高壓和經濟增速下行的壓力下，二三城市土地出讓金溢價率的增速大幅下降。北京、廣州等一線城市的土地出價格則在下降。

深化改革邏輯不變

在中國經濟理論界也同樣瀰漫着這樣的氛圍，儘管當距一再強調，2020年中國經濟改革的「穩定與調整」，但是普遍經濟學家的預期並不高，因為作為「深化改革」的邏輯並沒有變。就在次前不久，剛剛召開的中共2020年中央經濟工作會議上，中共中央總書記、中國國家主席習近平儘管承認了之前改革的諸多失誤和冒進政策，但是金融風險的有效防控，供給側結構性改革繼續深化，依舊被着重肯定。

在中共看來，這種「風險」與「陣痛」本身也是改革的一部分，中國經濟有足夠的體量和空間忍受這種必要的經濟下滑。並且隨着2020年中共把改革重點轉向「立新」的主題，改革對於創新經濟、科創企業、基礎建設，以及產業轉型升級的「誤傷」將得到治理，中共更加自信之前諸多投資和新的經濟增長點將在2020年開始發揮功效。

擺脱房地產經濟依賴，擺脱土地財政依賴。此次會議，中共已經悄然將原先的「促進」房地產市場平穩健康發展，改為了「保持」。

又是「兩字」之差。這意味着，中國的房地產政策和市場已經發生了趨勢的轉變。中國樓市已經從爬到了頂端，只不過當局希望其不要迅速滑落。「穩地價、穩房價、穩預期」的美好政策預期與2020年即將開始的一系列金融改革、農地入市改革、區域經濟建設和實體經濟的加速調整，都存在着資源上的爭奪。

2020年，如果出現樓市「穩定」與深入改革之間的政策取捨，中共將傾向哪一方？

正所謂「逆水行舟不進則退」，隨着前期改革啟動，對於各種既得利益集團的清理，中國經濟已經面臨舊制度已經被打破，新制度尚待建立的關鍵時期。尤其是前期為了救助經濟投入的幾十萬億元人民幣信貸、專項債和救助資金，都不允許改革的半途而廢，否則當前的「滯脹」就將是演變成又一次「惡性」通貨膨脹，又一次經濟災難。

以四階段處理滯脹

對此，習近平更多地將採取了「彈鋼琴」的策略，在不同經濟類型之間、不同經濟部門部門之間、分不同時間段，「穩定與激進」的改革政策交替進行。

第一階段：通過軍隊改革和治理腐敗，獲得權力；再踩下經濟「剎車」，治理市場失效和過度擴張，「去產能、去槓桿」和金融整肅的方法，防止發生金融風險。

第二階段：在「貨幣政策」失效、經濟面臨「休克」的情況下，再依靠凱恩斯主義的經濟措施以穩定經濟，給改革留出時間。同時，鞏固前期改革成效、從機制上清除經濟畸形發展的土壤和腐敗温床，從而徹底扭轉對樓市和金融資本的預期。

第三階段：由破轉立，在暫時穩定的基礎上，整治已經懈怠、僵化官僚隊伍，以提高凱恩斯主義經濟措施的效率，同時推出「新規則、新機制、新市場」，以解決前期改革對實體經濟「誤傷」、培養新的經濟增長點。

第四階段：通過新規則、新機制的建立，也就是所謂的治理現代化，實現凱恩斯主義經濟政策的退出，最終恢復市場的自身調節能力和健康經濟秩序，建立高效、公正的政府運行機制。

整個治療經濟「滯脹」，整個過程可分為「起承轉合」四個大的階段，需要綜合「方案」和不斷試錯的「過程」。目前，中國經濟改革顯然處於從第二階段向第三階段過渡的時期。為此，中共在2020年保持整體經濟平穩的基礎上，習近平勢必將加速將改革帶入「第三階段」，以圖衝過這個「危險」地帶，以改革的落實和新制度的建立，實現中國經濟發展動力的更替。

而在此間的中國樓市，則將在從原先的維持穩定略有增長的狀態，轉變為向下回落力求穩定的新態勢。更多的樓市增長和穩定因素將來自，農地入市改革的落實，以及區域經濟建設帶動，而非利率、資金等金融政策。