｢多爾袞行宮｣揭四合院交易市場：頂級富豪象徵　神秘港商進京必買

此前，北京的高端豪宅市場掛出一套四合院疑似清代「多爾袞行宮」。一位名為「麗茲行Kezia豪宅匯」的用戶發帖聲稱，這套位於北京東城區南池子大街的四合院因業主長期閒置打算出售，報價1.8億元（人民幣，以下皆同）。然而，由於引發輿論熱議，這棟四合院的主人已閉門謝絕看房者。
「多爾袞行宮」在微博引發熱議後，四合院交易市場也開始受到大眾關注。《騰訊新聞》報導揭示，屋主的身份信息被保密，他們多半是明星或頂級富豪。房屋定價隨意，缺乏參考指導價格。

在內地擁有一座四合院已成為頂級富豪的象徵，1.8億人民幣在普通人看來堪稱天價，但在北京罕見的四合院交易市場中，可用「高性價比」來形容。京東司法拍賣網顯示，10月19日，北京莊勝房地產旗下一處四合院公開拍賣，售價4.1億元，創下四合院法拍最高價。另外，根據仲介公司麗茲行的數據，其在售房源中有13套四合院單價超過億元，價格最高的甚至達到10億元。

據《騰訊新聞》報導，北京待租待售的四合院內庭院、家具精緻，還擁有寬闊的地下車庫、私人KTV、桑拿、麻將室等娛樂設施。這些奢華院落大多鄰近清朝某中堂大人的府邸，或者曾經是民國總統的私人秘書的住所等。被傳為「多爾袞行宮」的在售院落，就是這些富麗堂皇的四合院之一。

據悉，這座房屋已掛牌3年多，直到被冠上「多爾袞行宮」的名號才為人所知。中介經紀人表示，「最初業主鼓勵我們冠上這樣的噱頭來進行宣傳。」雖然這處院落鄰近文物保護單位普度寺，但「這處院落並不牽涉到文物保護問題。」

「多爾袞行宮」四合院：

過去，四合院只是一種「小圈子遊戲」，此次登上熱搜，展現在大眾面前。院落的主人不堪輿論壓力，撤下出售訊息，閉門謝絕看房者。然而，根據經紀人提供的實拍圖片，該院落佔地面積足以停下三輛車，房間內可看到故宮角樓、東華門等標誌性建築。經紀人稱，院落的主人五年前購得此宅極為富有。不過另一位看過該院落的購房者稱，該院落是一座祖屋。

「神秘」和「隱私」是四合院擁有者的代名詞，沒有一座四合院會向外界透露主人的訊息，甚至住在隔壁大雜院多年的街坊也無法準確地說出四合院主人的來頭。保守屋主信息也是中介工作的重要一部分。一位豪宅中介劉思源表示，「明星和企業老闆是四合院的主要擁有者。」

據傳言，擁有四合院的企業家和明星包括馬雲、許家印、成龍、李連傑等。這些傳聞成為胡同口大爺日常的談資，街坊鄰居並未見過這些富人在四合院裡的真實模樣。

在售四合院僅百餘套　更受南方商人青睞

據豪宅中介劉思源介紹，雖然北京保留了許多傳統民居，但都流落為大雜院，被數十家居民占據。真正產權清晰、格局方正的四合院少之又少。根據主營四合院經紀業務的麗茲行公司掛牌信息，目前在售四合院共有94套。此外，在盛東居網站中，目前掛牌在售的四合院有25套，順益興則有47套。

由於北京四合院的稀缺與不可再生，四合院作為投資產品近年來受到富人圈層的青睞，宛如黃金一樣，成為抵御經濟週期波動的優質資產。根據麗茲行的數據，該機構自2016年10月以來已成交61套四合院。其中，2017年成交12套，2018年成交9套，2019年成交7套，2020年成交9套，2021年成交9套，2022年成交7套，顯示過去六年中四合院的交易量保持穩定。

此外，北京四合院的平均單價也在過去六年保持穩定。2017年平均單價為13.31萬元每平方米，2018年為15.38萬元每平方米，2019年為14.74萬元每平方米，2020年為13.69萬元每平方米，2021年為13.85萬元每平方米，2022年為15.36萬元每平方米。

不過劉思源指出，四合院價格並無固定規律，幾乎都是「一院一價」。他解釋說，定價隨意，缺乏明確的參考價格，這也是四合院交易的特點之一。據經紀人介紹，香港一位知名的「船王」多年前每次來京開會都會買下一套四合院，但這位富商從未在他的四合院住過。

上述經紀人提到，他所在的機構近年來已陸續幫這位富商出售了超過五套四合院。劉思源指出，南方商人佔四合院買家的絕大多數，而北京本地人購買四合院的情況相對較少。

四合院租賃市場火爆

由於受到名人和富商的喜愛，北京四合院的租金急劇上升。張志遠的父親希望在老北京四合院寫作，因此五年前租下了一套約300平方米的院落，每年支付100萬元的租金。然而，到了2023年，租金已經飆升至198萬元，讓他放棄了續租的念頭。

這種急速上升的租金與「二房東」密不可分，他們通常被稱為「壓房客」。在過去五年中，特別是在過去三年的疫情期間，北京四合院的租金普遍翻了一番。約九成的租賃四合院都掌握在「二房東」手中。

過去，四合院的租客主要是具有四合院情結的文藝工作者或熱愛中國文化的高收入外國人。但現在，商務接待成了租賃四合院的主要目的。餐桌、茶室和KTV設施已經成為四合院租賃市場的標配。在疫情期間，商務接待者受到防疫政策的限制，因此開始尋找四合院作為接待場所。四合院的私密性和隱蔽性使其成為理想的選擇。

這一商機吸引了「二房東」，他們迅速佔領了四合院租賃市場，並提高租金，使其成為一個高利潤的生意。他們通常需要投資約100萬元用於改建和裝修，但租金的上升意味著他們可以在短時間內實現回報，毛利率高達50%。

然而，隨著疫情結束，四合院租賃市場開始降溫。一些「二房東」已經開始減少提供房源，因為他們擔心市場供需關係將發生變化，這可能導致他們難以回收高額的改建和裝修成本。這使人們擔心這股四合院租賃熱是否能夠持續下去。

這個市場變化可能對那些已經進入市場的人帶來風險，因為租金急劇上升，但隨著市場降溫，可能變得不穩定。對於那些已經投入大量資金進行改建和裝修的人來說，這可能會帶來不小的風險，因為他們的投資可能難以回收。目前還難以預測這場四合院租賃市場的繼續走向。