黑龍江牡丹江人口流失5萬即可置業　人口萎縮會蔓延東北地區嗎？

2019年，東北城市鶴崗因為「白菜房價」爆紅，在當地只需幾萬元（人民幣，下同）就可以自置物業，吸引不少年輕人逃離北上廣，到這座十八線小城居住，但不少人都沒有落地生根，依舊全國跑工作。
值得注意的是，曾是黑龍江省內主要工業城市「牡丹江」，近期亦出現「白菜房價」，令人憂慮牡丹江市是否會逐漸「鶴崗化」。

牡丹江是黑龍江省轄地級市，無論是經濟總量抑或人口數量，牡丹江在省內都是排名靠前。2021年，牡丹江全市地區生產總值875億元，同比增長6.1%。其尚未破千億的體量，在黑龍江省內13個地市中排在第5位，僅次於綏化市，也是黑龍江省下一個最有希望破千億的城市。

在東北36個城市中，GDP合計過千億的城市有12個，牡丹江排在第15位，而去年鶴崗的GDP僅為354億元。從常住人口方面來看，牡丹江有229萬人口，而鶴崗只有89萬人。此外，牡丹江有豐富的旅游資源，曾於2017年當選「中國十佳冰雪旅遊城市」。

與外界印象中東北多是「北大荒」的形像不同，牡丹江依山傍水、靈動秀麗，有「塞外江南」之稱，可算是宜居城市。同時，牡丹江鄰近俄羅斯和朝鮮半島，也是從哈爾濱經海參崴到日本、美國及其他國家和地區陸海聯運國際經貿大通道的必經之路。

無論是從GDP抑或人口規模，牡丹江都遠超鶴崗，但牡丹江近期有「鶴崗化」的趨勢，其中最為明顯的是出現「白菜房價」。微信公眾號@江南智造總局發現，在一些房地產平台上，牡丹江目前的二手房掛牌房源總價最低在4.8萬元起，均價約1000元/平方米。

牡丹江逐漸「鶴崗化」？

6月16日發布的5月國家統計局數據中，牡丹江市成為全國唯一一個二手房跌幅為兩位數的城市。目前，牡丹江市面上有不少總價在10萬元以下的房屋，「老破小」的總價甚至低到5萬元以下；新樓盤同樣量價齊跌，去年9月開盤的小區，開盤價約5800元，到去年底就降到4000多，近乎是發展商的成本價。

報道指，牡丹江的樓價出現「鶴崗化」，背後主要原因在於人口淨流出增加、供應增加、疫情等因素疊加。惟業內人士認為，牡丹江樓價之所以走向下行，主要因城市對外來需求吸引力不強，需要靠本地的購買力支撐。

事實上，牡丹江出現「白菜房價」，與人口流失不無關係。全國第七次人口普查數據顯示，2020年牡丹江人口229.02萬人，與2010年的279.87萬人相比，十年間減少50.85萬人。而在上世紀八十年代，當地人口就已超200萬。

在牡丹江流出人口中的主力軍中，90後和00後佔比近三成。全國第七次人口普查數據顯示，2020年牡丹江60歲及以上人口578249人，佔25.25%，其中65歲及以上人口397428人，佔17.35%，十年間人口的比重分別上升10.71及7.68個百分點。

東北人口大減

在近十年，不僅是牡丹江，東北地區的人口亦大量流失。第七次全國人口普查數據顯示，東北人口10年間減少了1101萬。其中，黑龍江減少了646萬多人，是東北三省流失人口最多的省份，而省會城市哈爾濱也面臨人口減少的問題。

《2021年哈爾濱市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，哈爾濱2021年末常住人口為988.5萬人，全市人口自然增長率-2.0‰，比之前公佈的2020年末1000.1萬人口減少了11.6萬人。隨著哈爾濱常住人口跌破千萬，東北自此沒有常住人口過千萬的城市。

牡丹江曾是主要工業城市，當地的橡膠、機械等產業快速發展，工業增加值佔GDP的比重保持在40%以上。 2013年，牡丹江全年GDP超過1216億元，2017年更是達到1404.7億元高峰。

惟受到產業結構調整和新冠疫情等影響，近兩三年，牡丹江的GDP增速明顯放緩。牡丹江統計局的數據顯示，2020年，牡丹江全市地區生產總值831.7億元，同比僅增0.4%。 2021年出現反彈，GDP同比增長6.1%。

為提振經濟發展，牡丹江此前制定了經濟社會發展目標：確保到2025年，全市地區生產總值年均增長5.5%，一般公共預算收入年均增長5%。然而，在新的發展格局中，牡丹江乃至整個東北地區的發展去向，「鶴崗化」是否會繼續蔓延，仍是未知之數。