多間企業總部逃離珠江新城　主因僅是廣州CBD租金太貴？

珠江新城位於廣州天河區，是華南地區重要的商業活動中心，亦是廣州的中央商務區（CBD）大部分是甲級寫字樓，外資公司、世界500強公司均在珠江新城設立辦事處，當中不乏上市公司的總部。
然而，自2016年以來，網易、廣發證券等多個企業總部搬離天河中心區，移至郊區建設總部大樓。到底總部企業為何要逃離 CBD？

涉獵新媒體、體育、娛樂、旅遊等業務的易簡集團，近期在天河智谷舉行奠基典禮，正式離開珠江新城。易簡集團相關負責人介紹，公司之前在廣州周大福金融中心（廣州東塔）辦公5年，租金總共花費近4000萬元（人民幣，下同），而離開CBD的主要原因僅是「租金太貴」。

據貝殼App顯示，東塔寫字樓1000平以上的單位，每日租金為8.7元／平，即每個月約260元/平 。若樓層和單位朝向更好，每月可高達300、400元／平。除了東塔，珠江新城甲級寫字樓租金水平亦一直穩居首位。戴德梁行數據顯示，截至 2021年四季度，珠江新城租金保持196.1元／月／平。

除了租金昂貴，高房價、交通擁堵、生活成本高、缺乏大面積的辦公空間，也是企業搬離珠江新城的重要原因。

以易簡集團為例，當時在廣州東塔租借半層作為辦公室，搬到天河智慧城卻可興建一幢總部大樓。據介紹，易簡集團的興建總部的地塊佔地8075平方米，建築面積32300平方米，當初是以近3億元買下，樓面價僅9500元／平方米，大約是珠江新城地價的1／3。

據統計，從天河中心區搬走的企業，大多移至廣州東部和南部地區。東部主要集中在天河智慧城、黃埔科學城，前者定位為「智慧廣州的示範區」，後者現已匯聚40多間A股上市公司、60多間境內外上市公司；南部則主要集中在海珠琶洲、番禺萬博與南沙自貿區，包括微信、虎牙直播等公司。

多間大企業先後離開珠江新城，並不意味CBD就此衰落。據戴德梁行數據，去年第四季度，珠江新城空置率維持在5%，在全國主要CBD中屬於最低之一。在成交方面，廣州去年成交金額錄得230億，其中珠江新城的大宗成交額佔全市交易總額的一半以上。

天河中心區以外的區域租金便宜，但不少大企業仍然會偏向買樓設辦公室，首要原因是地價便宜。以網易位於天河智慧城的廣州新總部為例，該集團2018年以底價8.18億元、樓面價 7780元／平方米拍下的，遠低於當時的土地市場價。

其次是土地升值，隨着寫字樓租金居高不下，「買地建樓設總部」成為不少企業抵禦租金快速上漲的方法之一。同時，寫字樓的租售比遠高於住宅，無論是自用抑或收租，對企業而言都是非常划算，甚至可在資金流短缺時賣樓回血。

當然，政府定向出讓土地一般都有嚴格的限定條件，比如企業要承諾3年內納稅額、營業額達到某個標準，而且會要求企業有相當的自持比例和自持年限，不允許將地塊輕易出售或者出租。