長沙灣甲廈租金升8.5%跑贏大市　高力︰中資需求持續增加

受疫情打擊，寫字樓出現「去中心化」情況，帶旺新興商業區交投。據高力香港研究報告，九龍西長沙灣甲廈過去5年成交量增加62%，租金逆市上升8.5%，跑贏大市。高力最新發表的報告迎亦顯示，過去10年，長沙灣甲級寫字樓表現優於整體市場表現，一方面出租率高達88%，與中環、金鐘區「睇齊」；另一方面，租金增長達到8.5%，為10年來唯一甲廈租金增長逾5%的商業區，遠勝中環及金鐘﹙跌1%﹚、尖沙咀﹙升1%﹚及九龍東﹙跌22%﹚。

區內金融及保險業租戶比例達20%

長沙灣近年大變天，由傳統的工業區逐漸凝聚濃烈的商貿氛圍。高力研究部主管李婉茵指出，長沙灣具完善交通樞紐，能夠連結到香港及大灣區的各主要商業區，吸引中資企業進駐，「疫情時全香港寫字樓租金普遍跌30%，但長沙灣跌幅不超過5%，可見長沙灣市場韌性較強，未來有望成為香港另一個重要的商業中心」。

李婉茵指出，近年看到區內租客出現明顯的「轉型升級」，不少企業從其他地區搬入長沙灣的甲廈，當中不乏高增值租戶，例如區內甲廈金融及保險業租戶佔比由以往的14%升至20%。「好多租戶趁租金回落，作升級搬遷，即用相同租金搬入更新、更優質的寫字樓，長沙灣過去一年有不少新的甲廈供應，亦帶動了這個情況。」高力資料顯示，單是去年，長沙灣甲廈供應新增總實用面積達到102萬平方呎，佔全港新供應近半。

翻查資料，近年進駐九龍西的租戶，包括香港大學專業進修學院、本土精品店Kapok及卡地亞（Cartier）等品牌母企歷峰集團。事實上，近年有不少企業遷出中環等傳統商業區，當中九龍西長沙灣成為焦點選址之一，不但出於節省成本的考慮，亦因該局坐擁地理優勢，鄰近高鐵站可以連接大灣區，而區內教育及住宅等配套亦齊備，形成成熟商區配套。李婉茵補充，長沙灣現時的售價或租金比起九龍站同類甲廈低約60%。故吸引不少用家進駐，其中中資企業的比例亦有一升趨勢。

料續吸中資客

隨著北部都會區及大灣區的建設，李婉茵形容長沙灣具地理優勢，只需半小時駕駛車程便可連接傳統的金融區、國際機場，以至未來的北都的古洞地帶，「長沙灣在政府規劃的北部經濟走廊，佔有策略性位置，除了連接大灣區外，也都連接香港其他商業區。」

她坦言未來長沙灣區的甲廈需求不少來自中資，並期望經濟回穩，帶動需求，「疫情前中資公司佔甲級寫字樓新租活動達36%，疫情期間回落至20%，你當仍有百分之十六、十七的水位。等佢地需求回來，激活租務市場！」現時已有不少中資企業選擇落戶長沙灣區，料未來續受到許多中資貿易公司青睞，「受惠策略性位置，往返去大灣區及香港其他地區，坐中港車都方便。」李婉茵表示，現時中資企業在選址方面更有策略性，著重於性價比和成本控制。

隨著長沙灣區新商廈落成，現已擁有超過200萬平方呎具ESG標準的甲級寫字樓供應，能夠吸更高端的租戶，提振大廈的租金和出租率表現，令其資產價值增加2.5%至6.5%。展望未來李婉茵續指，外圍經濟仍有不明朗因素，整體而言寫字樓空置比率仍在高位徘徊，加上有不少新供應，商廈市場未來12個月亦面對不少挑戰，冀美國利息下降，有利整體氣氛改善。中長線觀望，受惠大灣區概念及九龍站商業區發展成熟，帶動長沙灣甲廈的租金走勢穩健且有強韌的發展潛力，未來3至5年，九龍西及長沙灣租金穩定，中期有望跑贏大市，並預料租金能上漲5%至10%。