戴德梁行：中央放寬調控政策　大灣區住宅及商業物業市場回暖

戴德梁行今日（18日）發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2023回顧及2024展望。隨著全國各地放寬樓市調控政策，大灣區内地城市一手住宅銷售套數自8月份回升，當中8至11月份錄得27%增長。而大灣區内地商業物業投資2023年全年總成交額錄得661億元人民幣，為5年內第二高水平，貼近2019年高峰，佔全國總投資額近三成。投資市場方面則以國企及内地資金為主；物流仍為最受關注板塊，預期生物醫藥和養老資產將成市場新焦點。

戴德梁行分析，2023年，雖然內地復常通關後未見大灣區樓市及投資市場出現大幅反彈，然而下半年隨著中央和各地方政府逐步放寬樓市調控政策，住宅市場氣氛漸趨穩定，而商業物業大手投資市場（億元人民幣以上）亦見內地資金及國企更積極部署並尋找投資機會。展望2024年將迎來復甦的一年，隨著大灣區交通配套更趨完善，以及市場預期更多利好政策出台，相信將為大灣區城市的住宅及投資市場帶來正面支持作用。

大灣區一手住宅成交全年跌6.2%

2023年，大灣區住宅市場整體氣氛維持審慎，然而自8月下旬政府開始推行不同刺激樓市的措施，大灣區部分城市相繼落地「認房不認貸」、降低首付比例、取消限購、降低房貸利率等政策，有助釋放市場上的剛性需求和提升潛在買家對後市的信心。大灣區整體一手住宅交投自3月開始回落後，於8月份觸底並逐步回穩，11月成交量更加較8月高出27%，全年總成交錄得37.8萬套，較去年全年跌6.2%。

戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻表示，隨著大灣區深化融合，預期將有更多港人考慮於各大灣區城市置業，預料2024年一手住宅成交每月平均宗數有望達3.3萬宗左右水平，即全年總成交宗數有望回升5%至接近40萬宗水平。

深圳二手全年樓價回落5.3%

另外，更能反映市況的二手價格方面，以具指標作用的深圳為例，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，2023年二手樓價持續調整，其中，第四季跌幅稍微擴大，全年樓價較2022年回落5.3%。縱觀2023年，大灣區住宅市場仍處於鞏固期，潛在買家普遍期待政府鬆綁和更多刺激樓市措施出台，故多持觀望態度，影響整體成交量和售價。然而，隨著第三季末各種調控政策逐步放寬，將有助穩定市場信心並帶動成交量上升，支持2024年上半年住宅樓價平穩發展。

大灣區商業物業投資額高達661億人民幣

雖然受全球普遍高息環境影響，2023年大灣區商業物業投資相對平穩，全年總投資金額達661億元人民幣，為5年內第二高水平。同時，大灣區投資金額共佔全國億元以上大宗交易約三成，相比2018年大灣區概念初出台時的18%增長了不少，反映大灣區商用物業越受市場重視。成交宗數方面，隨著整體投資氣氛於2023年下半年改善，全年交易宗數錄得85宗，為三年來最高。

戴德梁行執行董事及中國資本市場部香港主管陳彩麗表示，2023大灣區商業物業全年總投資佔全國約29.4% 再創新高, 金額貼近2019年亦高於本行年中預期, 可見大灣區概念越來越受投資者重視。而内地資金如國企、實業買家和私人投資者表現相對活躍，紛紛在物業價格回歸理性和借貸利率回落的環境下撈底，趁機吸納市場上的待售物業作長線投資，當中內資投資金額更佔2023全年總成交金額的98%。