波叔Plan放寬按揭效果浮現　納米樓蝕讓比率50%　最慘貶值一半！

中原地產研究部公佈最新研究報告，指出樓市下調持續，樓價已較2021年歷史高位跌逾兩成。2018年至2020年期間向發展商買入的開放式一手私人住宅，轉售時帳面蝕讓比例高達約50%，平均蝕讓幅度達12.8%，蝕幅是四種房型中最高。如果樓價再進一步向下，相信開放式單位的蝕讓比例及幅度有機會被推高。

中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指，2018年至2020年買入的一手私人住宅合共45,314個單位，其中二手轉售（截至2023年10月31日）有2,265個，整體轉售宗數比例錄5.0%。以房型計，一房的轉售比例最高，錄6.5%。其次為開放式，錄5.2%。兩房及三房或以上的轉售比例均少於半成，反映房型越大，轉售比例越低。

瑧蓺錄12宗開放式戶轉售蝕讓個案

整體一手私人住宅轉售有逾四成錄帳面蝕讓，平均蝕讓幅度為10.2%。當中開放式單位有一半轉售需蝕讓，蝕讓比例較整體大市為高，其平均蝕讓幅度錄12.8%，明顯高於大市及其他房型類別。

當中位於新界的屯門弦海、屯門菁雋及元朗峻巒二期C - Park Yoho Milano；港島的西營盤瑧蓺；九龍油塘海傲灣屬開放式單位當中轉售蝕讓宗數最多，以及平均蝕讓幅度最高的五個樓盤。其中瑧蓺錄12宗蝕讓最多，平均蝕幅22%。

波叔Plan放寬按揭令開放式戶吸引力下降

楊明儀指出，在放寬按揭之前，開放式單位盛行，因為此類單位樓價入場費較低，上車置業相對容易。但隨著2022年2月政府進一步放寬按揭保險樓價上限（波叔Plan）後，市民買樓的首期負擔減少，導致開放式單位吸引力下降。

瑧蓺高層開放式持貨4年輸一半

另外，上述五個樓盤蝕幅最多的10個開放式單位中，有9個屬2023年轉售。報告指，由於2023年樓市下行，樓價重回2017年水平，加上政府進一步放寬按揭保險樓價上限，影響4至5年前高位買入開放式單位業主，因而導致蝕沽。

當中，蝕幅最高為瑧蓺高層J室，實用面積221平方呎，原業主於2018年10月以1,025.2萬元一手買入，當時呎價高達46,389元，持貨4年後，2023年8月以490萬元售出，呎價回落至22,172元，帳面蝕535.2萬元或52.2%。

獲利樓盤首5名未有港島區

至於獲利方面，2018年至2020年買入的一房一手單位轉售帳面獲利比例錄63%，高於整體大市的56%，其平均獲利幅度為13.5%，亦較大市的11.8%高，賺幅是四種房型中最高。

一房一手單位轉售獲利宗數最多及平均獲利幅度最高的5個項目，主要集中九龍區，佔3個（將軍澳日出康城六期 - LP6、將軍澳日出康城五期A - Malibu及土瓜灣Downtown 38），新界2個（元朗蝶翠峰五期 - 尚悅‧嶺及荃灣映日灣），而港島則未有樓盤入榜。當中，LP6錄114宗獲利最多，平均賺幅21.5%。