東涌住宅官地流標　測量師拆解死因、料每呎最高出價不足2000元

上周五截收4份標書的東涌第106B區的東涌市地段第55號用地，因為地價標金未達到政府就該用地所定的底價，流標收場。有測量師認為，流標主因為地皮位於新發展區，區內基建未能配合，令發展商出價保守，預計下周四（9日）同區的港鐵（0066）招標項目東涌東站一期，將會備受壓力。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓認為，今次東涌住宅地流標，主要原因為區內基建未完善、未能配合，包括東涌東站於2029年才竣工，加上可建伙數亦很大可能受污水系統容量而受限制，故認為項目回報期長，升值能力又較差，更有伙數規劃上的風險。

另外，他又指出，回顧2010年至2011年，當時的兩幅東涌地皮的樓面地價每呎分別為2,378元和2,708元，而市場預測對今次的地皮較十年前更低。如今地皮流標收場，梁沛泓估計，入標的4份標書，料最進取的出價也不多於每呎約2,000元，甚至更低水平，是次流標結果料對本月港鐵同區招標項目帶來壓力。

至於萊坊高級董事，估價及諮詢部主管方耀明表示，雖然施政報告剛剛減辣，但市場仍需要時間消化，市場氣氛漸見改善。東涌這幅地，位置始終位於新發展區內，現時周邊一首二手成交呎價亦不算高，發展商入標相信因此傾向保守，另外位於新發展區内，建築成本及發展風險，都有一定程度的考慮因素。

對於再有東涌地皮流標，會否影響整個地區的發展進度，方耀明對次表示有少許憂慮，他認為目前普遍發展商採取觀望態度，出價會保守一點。

資料顯示，該地皮在上周五（27日）截標時，該地皮接獲4份標書，包括新地（0016）、嘉華國際（0173）及恒地（0012），信置（0083）夥招商局置地（0978）。

上述地皮位於臨海地段，距離港鐵東涌東站約850米，地盤面積約114,617平方呎，指定作私人住宅用途，最高的樓面面積可達401,160平方呎，兩旁同為本財政年度政府賣地計劃中但未推出的住宅官地，而周邊餘下地皮已作公營項目。

有指地產建設商會翻查技術評估報告，發現項目受制於區內的污水系統荷載，地皮居住人口設計為988人，擔心只能興建約330伙，低於地政總署早前預測的414伙。如項目最終獲准建414伙，其單位均實用面積料亦會逾800平方呎。

綜合市場資訊，上述東涌住宅地皮估值8億至16億元，每呎樓面地價約2,000至4,000元。

東涌市地段第55號用地。