【星之谷】銀行估價遭按保否決？「三步曲」逆轉勝
樓市毋庸置疑正在調整，銀行估價很多時候較市價低，但更難應付的是申請高達9成高成數按揭時，按揭保險公司估價比銀行還要低。遇到這種情況，原來仍有三招「逆轉勝」策略。
當銀行估價低於成交價時，銀行一般會要求估價行盡量拉高估價，好讓客戶以成交價計算按揭成數。一般來說，如果兩項價格相差10%，例如買入價550萬元，估價僅500萬元，要拉高估價至550萬元並不困難。
但如果是申請高成數按揭，中間牽涉按揭保險公司審批，銀行就不一定能夠拉高估價令客戶借足按揭，這是因為按揭保險公司審批更嚴格，甚至可以根據自己估價計算按揭成數，就貸款額多少擁有最終決定權。
升市時，按揭保險公司可以保留彈性；但跌市時，由於按揭保險公司需要擔保高成數按揭，自然會較銀行審慎。最終有個案是銀行能夠拉高估價，但按揭保險公司拒絕，並根據自己的估價計算貸款額。
三步曲避免估不足價
要避免以上情況，其實有三步曲可以做。首先，買樓前要先到不同銀行估價；如果都高過買入價，那麼按揭保險公司就算重估，由於都是採用市場上的估價行，估不足價的機會就相對細。
若然發現按揭保險公司依然估不足價，就要開始行第二步——向按揭保險公司上訴。很多時候這方法是行得通的，但需要時間處理，故此買樓要盡早申請按揭，防止這類事情發生。
若果第二步都失敗，就要進行第三步——選擇另一間按揭保險公司。該公司一般會根據銀行估價行事，很少會自己聘請估價行進行重估，惟須注意不是每間銀行都和這間按揭保險有合作關係。
合約價為按揭成數基礎
最後一提，按揭保險公司如果重估物業價值，並發覺估價和合約價相差很多，需要以前者計算按揭成數的話，也會以合約價來決定是否符合借9成條件。
舉個例子，假如A先生買入一層1,150萬元住宅，但按揭保險公司估價為1,000萬元。以估價計，理論上最高可申請9成按揭（貸款額900萬元）；但實際上合約價1,150萬元最高只能借8成。
故此，最終貸款額會以1,000萬元作為基礎，計算8成按揭（貸款額800萬），相對1,150萬元買入價，按揭成數僅69.57%，買家必須留意。而在政府今年放寬按揭成數後，買家亦可以嘗試不上按保，於高估價的銀行承造7成按揭，如後者接納以1,150萬元的成交價作為估值基礎，貸款額便會是805萬元，相對上按保的貸款還要多，而且買家毋須支付按揭保費，也不失為一個解決方法。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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