銀主盤｜拍賣場留神執平貨　專家教路買銀主盤、碎契樓注意事項！

近年整體經濟轉差，越來越多業主透過私人拍賣行推出物業拍賣，涉及類型更包括住宅、舖位、寫字樓、工廈及車位等，物業類別甚多。環亞拍賣行董事總經理區蘊聰接受《香港01》專訪表示，拍賣行角色就如「深水埗地攤」，每期均會出現不少低價推拍的銀主盤、事故盤、無契樓，以至碎契盤，吸引眾多買家尋寶「執平貨」，不過由於每個平價盤都有各自不同的狀況，因此必需要了解物業情況才出手競投。

環亞拍賣行董事總經理區蘊聰形容「拍賣行就好似深水埗地攤一樣，各類型貨物都有。」他指出，拍賣場中經常出現外間甚少放售的物業，包括淪為銀主盤的住宅、車位、舖位等，除了種類多樣化之外，物業狀況也是五花百門，不乏一些日久失修或者業權複雜的情況。雖然這些物業狀況有不同的問題，但仍能吸引不少投資者青睞，原因只有一個——夠平！他直言只要價格合適，在市場上有競爭力，拍賣行對任何物業委托都是來者不拒。價錢越抵，越吸引人目光，自然越容易售出。

拍賣行如深水埗地攤　最重要夠平！

他詳細講解拍賣行的工作流程。他指，通常拍賣行接受業主委托後，為了令物業成功拍出，拍賣行事前會有許多準備功夫，首先需要提高物業的曝光率，拍賣行會於各類媒體刊登廣告、帖文宣傳，舉辦睇樓團等，以接觸到更多潛在買家。而某些另類物業，拍賣行更需要主動聯絡相熟買家詢問意向。

流拍不可直接「收工」　需與業主、買家雙方重新溝通

直到拍賣當天，場上氣氛都會影響買家出價，區蘊聰指，台上拍賣師擔當一個很重要的角色。拍賣師需要把握好節奏，例如決定每口價、何時「扑錘」等；所有決定都需要拍賣師憑個人經驗去臨場判斷。一場拍賣會歷時長約2小時，最多可推拍50項物業。他透露為了避免消耗準買家耐性，拍賣行也傾向將較多人有意向的項目率先進行拍賣。若物業不幸流拍，拍賣行也不是就此「收工」，過後仍需與業主及買家雙方重新溝通，不放過任何一絲成功售出物業的機會。

有別普遍地產代理　拍賣行以賣家為先

區蘊聰認爲，拍賣行除了幫客人出售物業外，更是讓業主了解自己物業的平台。「拍賣行的工作不只是於拍賣當日推出貨品而已。拍賣事前的估價、尋找準買家、流拍後與雙方議價，每個階段都需要與業主報告及檢視。這是一個漫長的過程，即使最終沒有成功沽出，業主也能從中更清楚自己物業的情況。」他補充，拍賣行一般以賣家為先，正正只是拍賣行與普遍地產代理行的最大分別。

需提防銀主盤、事故盤、無契樓、碎契樓等特殊物業

每場拍賣會也會涉及各類型的物業，而且每個物業狀況也可能會有特別狀況，若買家在拍賣場找到心儀物業，競投前有什麽事項需要留意？區蘊聰直言「最緊要係聯絡拍賣行睇樓同了解背景先！」

區蘊聰表示，拍賣行中充斥不少特殊物業，例如銀主盤、事故盤、無契樓、碎契樓等，情況有別於一般物業，買家必須事情了解清楚並接受才可購買。因為透過拍賣成功投得物業後，不需要簽下臨時買賣合約，而是直接簽訂正式買賣合約，若到時反悔就太遲！違約的準買家有機會需賠償雙倍訂金、佣金，甚至補回業主重售物業後的差價。

買碎契樓收租或遇「打官司」風險

他以碎契樓舉例說，住宅物業由3個業權人共同持有，可能其中一名業權人抵押物業向財務機構貸款，最終無力償還被債權人沒收三分之一業權。此時，另外正在單位居住的兩名業權人，則要面對業權不完整的情況。

若有買家對上述物業被沒收的三分之一業權有興趣，買家則需要多加留意，如買入碎契業權後想用作收租，則要與另外兩名業權人商討遷出並共同出租物業；若想直接統一物業業權，則要向其餘兩名業權人提出收購。假若新買家與兩名業權人未能達成共識，或許需要「打官司」。

建議入市碎契樓　買家與業主預先溝通

他又舉例說，過去曾有資深投資者買入碎契樓打算收租，不過與正在單位居住的老人家未能達成共識，最終要「打官司」，惟法官判決老人家可繼續居住單位，令投資者統一業權大計未能達成。因此他建議買家可以在拍賣前，與業主先行商討共同收租或收購餘下業權的可行性，及後才在拍賣會正式出價。

無契樓指未能提供「正本」樓契　買家需FULL PAY

至於無契樓方面，他指出，無契樓其實是指未能提供「正本」樓契的物業，物業已遺失整份或部分樓契，其價值也會正常單位低2至3成。一般而言，該類單位的業權是沒有問題，但由於沒有樓契，新家難以向銀行承做按揭，買家需要有FULL PAY的準備。

銀主盤要留神「多按盤」　識別賣方是否「頭按」銀主、持有樓契

銀主盤方面，他表示，市場上的銀主盤通常都沒有樓契問題，因為若樓契有問題，銀行是不會輕易批出貸款。不過他表示需要多加注意「多按盤」，即業主抵押單位向多家銀行貸款，此時買家需要留意賣方是「頭按」，或是「二按」、「三按」等。若果物業由「三按」作為賣方推出，樓契有機會仍在「頭按」手中，因此買家未能取得樓契向銀行承做按揭，屆時或有需要FULL PAY全數樓價，大失預算。

事故物業要查冊檢查死亡登記

處理事故物業方面，作為代理必需要盡力向買家披露相關資訊，例如透過查冊檢查單位會否有死亡登記，若有死亡登記資訊，相關資料會顯示業主是否在單位過身。不過他指出，死亡登記通常只會顯示業主的資訊，若果是非業主本人在單位內過身，則不會提及。面對上述情況，他指出，需要從各個渠道確認單位是否事故物業，如向管理處、同屋苑街坊、當區代理等了解。

短成交期已屬「咸豐年前」　普遍已延至2個月以上

對於坊間指拍賣的物業成交期短，只有30日至45日，買家或難以承造按揭。他卻表示今時唔同往日，30日至45日成交期已是「咸豐年前」的事。現時物業成交期大多為2個月以上，比過往充裕許多，如買家有需要拍賣行亦會盡力向銀行爭取延長時間。

不過若買家仍然擔心按揭問題，他亦建議最好事先咨詢銀行批核按揭。至於前業主若欠下水電煤、物業費等需要新買家支付的情況，他亦表示較為罕見，因為這類費用通常於成交日結算，甚少會牽連至新買家。