【星之谷】孝子上車兼擔保父母買樓　一個竅門減首期負擔

油塘低水新盤遭到搶購，二手市場劈價盤湧現，吸引不少人蠢蠢欲動入市。但有些人不止要一伙——短時間內需要購入兩伙，這些準業主就要好好衡量置業先後次序，務求在新按揭政策下，借盡按揭貸款，從而減少首期負擔。

周先生（化名）結婚在即，眼見近日樓價顯著調整，原本是「租租」的他，打算加入「供供」行列，物色到一層同區約900萬元的劈價二手住宅，打算與未婚妻築愛巢。

同一時間，周先生父母近日從內地回流香港，不希望租樓，反而打算利用儲蓄做首期，擬買入一層700萬元二手樓，並申請9成按揭（貸款額630萬元）。但因為他們都已經退休，希望兒子周先生可以幫忙擔保。

擔保高成數按揭亦須為自住

周先生因此不斷計數——假設他先買入該層900萬元自住樓，並獲銀行批出9成按揭，之後再擔保父母的700萬元按揭，由於周先生已經有高成數按揭在身，而按揭保險公司規定高成數按揭須為自住用途，故不會容許周先生為另一個高成數按揭作擔保，所以其父母最高只能向銀行申請7成按揭（貸款額490萬港元）。

加上作為擔保人的周先生已經有一單按揭貸款「上身」（mortgage count），其父母的按揭需要再減一成至6成（貸款額420萬元），變相要付出4成首期（280萬元），才能夠成功上車。

這對父母本身最盡可以付3成首期，未料到現時首期竟超出預算，置業計劃可能落空。

調整置業先後次序可解憂

但其實，周先生及家人只要調整置業的先後次序，就可以解決首期煩惱。假如周先生先擔保父母置業，在按揭新政下，不經按揭保險公司，可向銀行申請最高7成按揭（貸款額490萬元）。

待成交後，再由周先生未婚妻名義置業，而周先生再做擔保人。由於周先生為父母擔保的物業並非自住，所以再擔保未婚妻申請高成數按揭也不會被拒諸門外。

兩者比較，周先生父母的物業首期支出可以回復至3成，首期負擔減70萬元，更容易計到數。

保費可併入按揭中攤還

要留意的是，由於擔保人本身有按揭在身，按揭保費會較貴，以周先生屬意的900萬元物業計算，假設借9成、分30年歸還，保費相差0.6個百分點，即實際保費多48,600元。不過整份保費可以併入按揭貸款分期攤還，對周先生首期資金沒有太大影響。

另一方面，由於周先生為父母的物業作擔保，該物業的每月供款會計入未婚妻的供款與入息比率（Debt to Income Ratio，DTI），上限亦會有所調整，例如供款不得多於月入40%，壓力測試下供款不得高於月入50%，較正常50%及60%嚴謹。幸好，周氏夫婦都是專業人士，壓力測試輕鬆過關。

最後要提醒，超過600萬元住宅如要申請9成按揭，物業需要現樓、或新樓樓花選建期上會，申請人和擔保人亦必須證明自己有固定收入，佣金不會計算在入息之內；另外亦要提供稅單，審批亦會更加嚴謹。

作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

(資料及相片由客戶提供)