建期付款成趨勢、樓花按揭沒落　港鐵：導致延遲確認項目利潤

過去數年政府接連推出「林鄭PLAN」、「波叔PLAN」，以至在今年7月份推出放寬按揭等措施，協助市民置業。相關措施推出成功為市民以高成數按揭上車買入現樓單位，不過對於銷售樓花的發展商構成影響，將導致延遲確認項目利潤的情況。其中港鐵（0066）近日公佈中期業績內提及，越來越多物業買家不再選擇衡平法按揭（樓花按揭），令該公司延遲確認物業發展項目的利潤。

未來一年招標4000伙新盤

港鐵於上周四（10日）公佈截至6月底止中期業績，業績報告提及，預計未來12個月為約4,000個單位招標，當中包括首先推出東涌東站第一期項目，其他項目正在籌備中。同時正為「港島南岸」第3期、「日出康城」第12期及第13期、天榮站、何文田站第一期及油塘通風樓項目申請預售樓花同意書。

港鐵：物業買家非採用衡平法按揭

不過港鐵指出，留意到越來越多物業買家選擇分期付款，而非採用衡平法按揭，情況將延遲確認物業發展項目的利潤。又指會視乎建築及銷售進度，以及物業買家所選的付款方式，該公司預期於2023年下半年為「日出康城」第十一期的利潤繼續入帳。然而，按照目前的建築及銷售進度，港鐵預期不會於2023年就「港島南岸」第四期或何文田站第二期的利潤入帳。

上述所指的衡平法按揭（Equitable Mortgage，行內簡稱EM），是為配合樓花買賣的按揭，應用於樓花期內尚未建成，又或未取得入伙紙/滿意紙的樓盤。若樓盤建成並獲發入伙紙後，衡平法按揭便需轉為法定押記（Legal Charge）。

建期付款成大趨勢　買家待現樓入伙才做按揭

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明指出，上述所指的意思是目前普遍買家採用建期付款付款辦法，即待樓花期完結、樓盤入伙時，買家才申請現樓按揭。他指出，近年愈來愈多置業人士採用建期付款辦法，因政府近年接連推出「林鄭PLAN」、「波叔PLAN」等措施，以協助上車人士，惟相關措施只適用於現樓物業，所以近年樓花按揭個案進一步減少。

舉例說，近日銷情理想的油塘新盤親海駅II，該盤即日沽清全數626伙，當中有多達557伙的買家採用建期付款辦法，佔比高達89%。至於採用即供付款辦法則只有23伙，佔比約3.7%。其餘則有46伙三房買家採用「呼吸PLAN」

對於港鐵指相關情況會令該公司延遲確認物業發展項目的利潤，曹德明認為，相關延遲只是時間上的問題，對發展商的實際利潤不會構造太大影響，僅可能只會造成利息成本輕微上升。

樓價急挫新盤買家或撻訂　即供對賣方最有利

不過需要留意，他指出，近年部份買家選用建期付款辦法入市，但由於近年樓價出現下滑情況，個別買家或會放棄入市撻訂離場，因此或會影響賣方利潤。

他又指出，雖然賣方有權向撻訂買家追收差價，不過需待單位重新沽出，而且追收過程或較漫長，亦未必順利。因此，若一般買家採用即供付款辦法，對賣方最為有利，能夠即時鎖定利潤。