會德豐17.2億奪堅尼地城西寧街地　呎價7071元創廿一年港島新低

堅尼地城西寧街與域多利道交界的市區住宅地於上周五（30日）截標，地政總署公佈，中標財團為會德豐地產，成交價17.2億元。以純住宅計最高可建樓面面積243,264平方呎計劃，每呎樓面地價7,071元，較去年11月同地皮平25.5%，創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。

不過早前市場預測，項目每呎樓面地價介乎約4,000至9,500元，估值介乎9.7億至23億元，即成交價在估值範圍之內。

發展純住宅項目　總投資額30億

會德豐地產主席梁志堅表示，非常高興投得西寧街及域多利道交界這塊罕有獨特的港島海景地皮，集團於港島發展經驗豐富，亦曾於同區推出多個高尚住宅項目，十分熟悉該區優勢特點，此經驗有助把新項目打造成下一個西區地標屋苑。

梁志堅又補充，項目將作純住宅項目，計及項目建築成本及利息，預計總投資額高達30億元。又指項目前期工作較多，需重置巴士站才能興建上蓋，發展期較一般住宅長，預計會在4年後才能賣樓。項目預計將主力發展中小型單位，提供約500至600伙。

去年同區西寧街地皮呎價9500元　折讓25%

值得留意，去年11月堅尼地城西寧街及域多利道蚊型住宅地以4.39299億元批出，中標財團為興曄發展有限公司，以項目作純住宅用途計算，每呎樓面地價僅約9,500元，較估價下限低約一成，為當時港島地價近八年來的新低。

至於翻查資料，港島區對上一個呎價低位為2002年6月份，當時北角英皇道632號住宅地，每呎樓面地價約1,981元，項目現為慧雲峯。

地皮有不少挑戰需處理

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，是次地皮成交價，較去年11月批出的西寧街地皮，有多達逾兩成的折讓幅度。他認為，發展該幅地皮有不少挑戰需處理，加上港島區供應相對比較少，會德豐屬經驗豐富的發展商，相信經驗會較好。

該項目上周接獲6份標書，入標財團包括鷹君（0041）、長實（1113）、新地（0016）、嘉華國際（0173）。而信和置業（0083）與招商局置地（0978）合作遞交有關項目之標書。

鄰近域多利公眾殮房　萊坊料發展商出價保守

西寧街與域多利道交界住宅地位處堅尼地城，在去年西寧街拍出的地皮附近，項目位置雖然非常鄰近現時域多利公眾殮房，但該殮房有計劃最快在2028年搬往域多利道西端的用地。

上述地皮現為巴士總站，與2022年招標的「蚊型」官地相距約110米，地皮面積24,326平方呎，可作商住用途，項目內要興建巴士總站和公共廁所。若以純住宅計最高可建樓面面積243,264平方呎，但要按賣地章程內的方程式，扣除上述的公共設施面積。

項目臨近海邊，雖然對面的招商局貨倉可能重建為商場及酒店，但本項目日後部分單位仍可享有海景。而南面加惠民道將興建公營房屋單位，景觀會受阻。

估值介乎9.7億至23億元

綜合市場資訊，該幅地皮每呎樓面地價約4,000至9,500元，估值介乎9.7億至23億元。若地皮以市場下限價批出，將會創出港島區過去21年最平的呎價紀錄。

中標財團需安置歷史拱門、奠基石以及興建臨時巴士總站

值得留意的是，中標的發展商有責任安置有歷史的拱門及奠基石，以及完成在政府指定的空地，即西寧街對面興建一所臨時巴士總站後才進行發展。

不過，由於設計、興建和驗收臨時巴士站需時，所以回報期會較長。政府亦容許本項目的建築規約期長達九年，比一般的六年多。