仲量聯行︰分層工廈總存量大減　料未來3年工廈價格升20%

仲量聯行今天發表《投資概覽︰物流及工業物業市場的蓬勃發展》報告指，香港分層工廈的總存量自2011年起，持續每年以0.6%的比率減少。縱然2022年有24幢工業物業獲城規會批准重建，但當中57%將轉為寫字樓用途，預計工業物業存量未來將繼續減少，支持租售價續向上。

報告指，政府持續的活化政策鼓勵不少業主重建其工業物業轉作其他用途，導致私人分層工廈自2011起持續減少，2018至2021年間更欠缺新工業物業落成。2021年總存量減少幅度達160萬平方呎。雖然私人貨倉總存量增加了24萬平方呎，其增幅只能抵消了同年私人分層工廠大廈總存量跌幅的15%。

2011年至2021年間， 私人分層工廠大廈總存量一共減少了超過1,500萬平方呎。縱然Goodman Westlink及菜鳥香港智慧港分別在2022、2023年落成，涉新增樓面約640萬平方呎，仍遠遠未能抵消2011年起所累積的工業物業的總存量跌幅。

該行又指，縱然2022年 一共有24幢工業物業獲城規會批准重建， 涉及650萬平方呎樓面面積，但當中57%將轉為寫字樓用途，預計工業物業存量未來將繼續減少。

要待2027年才有新工業物業落成

仲量聯行香港物流和工業部主管古嘉豪表示，繼今年的工業物業落成後，要待2027年才會再有新工業物業落成。供應緊絀下，由電子商貿及科技發展所帶動，市場對貨倉、凍倉及數據中心的需求卻持續增加，驅使更多投資者追捧具有潛力轉作這些用途的貨倉及工業物業。

貨倉、凍倉及數據中心需求持續增加

他預期，未來三年工業物業仍會是最受投資者歡迎的商用投資物業首選三項之一，同期工業物業價格可望上升15%至 20%。

據仲量聯行研究部資料顯示，在2021年及2022年，以全幢計的工業物業投資總額達341億港元，超越其他地產類別。參與工業物業投資的機構投資者由2018年的僅11.1%升至2022年的44.1%。物流中心及工業物業更是唯一一個商用物業市場，於疫情期間錄得租金及價格升幅的投資類別。

古嘉豪認為，工業物業轉作其他用途如迷你倉、凍倉及數據中心，能有較高增值潛力。其中，如全幢凍倉本港現時僅11座，涉及總樓面約350萬平方呎，少於其他工業類型，且平均樓齡已達35年。在大眾對藥品需求愈益加強下、加上本港承載不少鮮活貨物等，均進一步加強對凍倉的需求。

至於數據中心亦是工廈物業改建的選項之一。該行舉例，如嘉民荃灣西的數據中心項目的預租率達到87%， 而萬國數據的HK1數據中心錄96%預租率。