洗衣街地被批賤賣　施永青：動輒「不到價」收回　不一定有利

旺角洗衣街商業用地，去年估值高達200億元，最終上周以約47.3億元批出予新地（0016），每呎樓面地價僅3,103元，被坊間形容為「賤賣」土地，亦有意見質疑為何不先收回用地，待市道好轉再重推？

中原集團創辦人施永青今（7日）以「價錢並非政府賣地的唯一考慮」為題撰文，他指，價錢並非政府賣地的唯一考慮，政府賣地時，除了要為庫房增加收入外，還要考慮民生的需要與經濟發展的需要。此外，政府還有一套整體的城市規劃，需按時完成，否則會影響其他發展的配套，破壞城市發展的協調性，最終影響市民的生活質素，以及經濟發展的效益。

施永青續指，庫房收入也是政府一項重要的考慮，政府是有機制不讓寶貴的土地資源，以低過市價賤賣的。他指，每次賣地，地政總署都會委任一個專業的測量師團體，以標書的條款為基礎，參照市場上最新的土地與樓宇成交價格，評估賣地應設的底價，政府不可能簡單一句「未到價」就把土地收回。

他認為，社會上一定會有聲音，質疑政府為何不以市場上最高的出價賣地，指控政府在推行高地價政策。

施永青續指，今次地產商落標的價錢雖然低，但已高過專業團體訂出來的底價。對於有人或質疑政府是否訂錯底價，他認為，問題是那些指控政府訂錯價的人，有些連標書的條款也沒有看清楚，亦沒有作過周詳的市場調查，只憑主觀印象就作結論。

他又指，寧願政府按現有的方式賣地，也好過動不動就以「不到價」收回，這樣政府就會權力過大，對香港不一定有利。

然而，施永青認為，現時並非推大型商業用地的好時機，如果這塊地尚未公開招標，不妨可考慮押後處理。他重申，他反對公開招標後，在有足夠的競爭下，有人出價高過底價，政府仍決定把土地收回不賣。

寫字樓空置率高企　財團或要長期倒貼？

施永青在另一篇文章亦指，以現時寫字樓空置如此嚴重來看，洗衣街項目落成後，招租的難度很高，或需要一段相當長的時間才能達到正常的出租率。而現時寫字樓的租金回報率只有3%，地產商的資金成本卻要5%，即使物業全部租出，租金收益亦抵銷不了資金成本，變成要長期「倒貼」（negative carry）。

他認為，坊間在為洗衣街商業用地作估價時，大多忽略了這一點；但對地產商而言，物業落成後的繼續補貼亦是投資成本的組成部分，自然會在入標的價錢上反映出來。