兩個月三次賣地流標　施永青：貨尾積存多　出價難進取

中原集團創辦人施永青以「兩個月內賣地三流標的原因」發表文章，指踏入2023年，住宅市場全面復甦，政府撤銷部分防疫措施後，睇樓活動很快復常，交投增加三至四成，樓價亦見底回升。然而，市場氣氛明顯改善下，卻在不足兩個月內連續出現三次賣地流標。

近兩月，先後有三幅用地流標，包括赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘裕民坊商業用地，以及港鐵北大嶼山小蠔灣上蓋發展項目。

施永青指，這三塊土地，除了小蠔灣一幅外，其餘均在成熟的發展區，有附近的成交價供估價參考，發展商要出價不應有甚麼疑難。至於小蠔灣項目，中標的發展商雖然要做「開荒牛」，但作為港鐵上蓋項目，需求應有一定的保障，惟三幅土地接二連三地出現流標。

過往曾收回再賣　損乏比原先更大

施永青提到，流標的一般原因是發展商出價與政府心目中的要價相差太遠，政府不想賤賣土地，叫庫房「吃虧」。不過，庫房是否吃虧，得看將來土地再次推出時能夠賣得甚麼價錢。過去曾有收回再賣的土地，中標價還不及原先流標時發展商的出價，導致政府的損失比原先更大。

他認為，近期流標不全是發展商出價太低，反而是政府（賣方）要價過高居多。

施永青指，發展商每天在市場上賣「貨尾」，有多少查詢、有多少成交，成交到甚麼價錢，都十分清楚，不會「堅離地」。但政府官員卻受很多官僚制度的規限，只能基於既有的確實數據作推論，訂價空間相對狹窄。在市場變動較快時，政府的反應會不夠及時。

他續指，一般地價對市場的敏感度比樓價強，市好的時候，地價升得快過樓價，淡市的時候，地價會跌得比樓市多。過去一年，樓價普遍下跌一成半左右，建築成本不會同步下跌，那發展商只好把樓價下跌所造成的損失，全數轉嫁到政府賣地的收益上，建築商是不會協助發展商分攤這方面的損失的。

貨尾愈積愈多　銷售速度落後於建設速度

就小蠔灣的發展，他認為，因項目附帶替港鐵建造一些非地產發展的設施，令建築成本的佔比偏高，發展商唯有把市場回落的風險大部分轉嫁到地價上。加上，小蠔灣是一個與港鐵合作發展的項目，港鐵有上蓋發展權，在整個發展中起主導作用，風險要發展商獨立承擔，但利潤卻要與港鐵分享。如是者，導致發展商只好在地價上動腦筋，出價傾向保守，或因而導致流標。

施永青又認為，經過去年的市場淡靜，發展商手上的貨尾已愈積愈多。近期一手市場的銷售速度雖有所改善，但仍落後於發展商的建設速度。近年新樓的落成量約為18,000個一年，即每月要賣1,500個一手單位才叫「銷售與建設同步」，但1月份一手市場的成交量才500個，只及發展商期望的銷量的三分之一。施永青反問。這種情況下，發展商又怎可能在地價出價上太過進取？